Рынок строящегося жилья бьет новые антирекорды: почти 70% новостроек всё еще не нашли своих хозяев. Куда хуже ситуация с уже выданными кредитами на жилье. Только за год сумма просроченных кредитов выросла почти в 2 раза. По мнению экспертов, рынок недвижимости стоит на пороге масштабных потрясений.
Для кого строят?
Согласно открытым источникам, на начало 2026 года в стране оказалось 68% нераспроданного строящегося жилья: около 81 млн квадратных метров из 120. Для понимания масштабов проблемы можно посмотреть на статистику прошлых лет. К примеру, в 2021 году этот показатель составлял 47%, а в 2024 году – в районе 45%. В крутое пике сфера пошла в 2025 году: затоваривание рынка новостроек стало приближаться к 70% непроданного жилья.
Кризис спроса на новое жилье ударил в основном по регионам. По данным информационного портала dialectic club, ни один крупный регион в России не может похвастаться распроданностью новостроек выше половины объема строящегося жилья. Портал отмечает, что хуже всего ситуация в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Воронежской и Ленинградской областях – до 80% непроданных новостроек. А в соседней Самаре в конце января 2026 года врио главы регионального минстроя Александр Фомин заявил, что было продано 34% строящихся квартир.
И только столичные регионы показывают какие-то «успехи»: доля нераспроданного строящегося жилья в Москве 48%, в Подмосковье – 37% и 39% в Санкт-Петербурге.
Ни купить, ни платить
Одна из причин – всё снижающаяся платежеспособность населения.
Люди не только не могут позволить приобрести новостройку, но и отмечается возрастающая неспособность платить по уже выданным кредитам.
Так, в 2026 году кредиторы сообщили о более 296 млрд безнадежно просроченных рублей по уже выданным ипотечным займам. Только за один прошедший год этот объем вырос почти в два раза. Печальная статистика сообщает, что около 100 тысяч выданных ипотечных кредитов практически в дефолте. Еще печальнее то, что это значение увеличивается примерно на 4% каждый месяц.
Ушёл смысл, ушёл инвестор
Ситуация усугубилась переходом сферы на другую модель финансирования стройки.
Если раньше будущую квартиру на этапе котлована можно было приобрести куда дешевле уже построенного жилья, то сейчас разницы в цене практически нет. Цена на старте продаж мало чем отличается от цены на финальном этапе стройки «благодаря» переходу на проектное финансирование и замораживание средств покупателей до сдачи жилья (эскроу-счета).
В итоге дошло до того, что цены на вторичном рынке в отдельных случаях стали ощутимо ниже. И те, кто раньше инвестировал средства для перепродажи квартир, просто ушли с рынка.
Заложники проектов
Эксперты отмечают, что при нынешних темпах продаж потребуется более 4 лет для реализации только тех метров, которые уже имеются в «запасах». И остановить конвейер стройки просто так не выйдет. Бизнес-планы рассчитаны на годы вперед. При этом только в одном феврале на рынке недвижимости было выведено почти 4 млн квадратных метров. Но из них было продано меньше половины.
На этом фоне проблемы с заемными средствами стали испытывать и сами застройщики. Объем проектного финансирования (по-простому – долги застройщиков перед банками) достиг 10,2 триллиона рублей. В обычной ситуации эта сумма перекрывается теми самыми замороженными деньгами покупателей на эскроу-счетах. Но из-за рухнувших продаж этих денег хватит перекрыть только 69% от всего объема.
Чего ждать?
Радикально исправить ситуацию может государство, искусственно реанимировав спрос на новостройки. Либо Центральный Банк России существенно снизит ключевую ставку.
Если этого не произойдет, эксперты предрекают к концу 2026 года крупный передел рынка недвижимости. Причем на плаву, как обычно, останутся крупные корпорации (благодаря запасу прочности). Малый и средний бизнес обанкротятся и будут поглощены крупными игроками.
Ждать падения цен на квартиры явно не стоит. Продавать квадратные метры ниже запланированной цены еще на этапе проекта никто не будет. Как-никак – деньги у банка взяты исходя из конкретных цен. На дворе капитализм, если вдруг кто забыл. И как фермер, уничтожающий нераспроданный урожай, застройщики «задарма» ничего не отдадут. Нет, конечно, сносить жильё никто не будет. Но…
Возвращаясь к Самаре, где в январе отчитались о продажах только 34% строящегося жилья. Вот только продажи еще 17% новостроек были попросту заморожены. Кроме того, застройщики будут не только замедлять темпы строительства новых проектов, но и откровенно затягивать сдачу уже готовых объектов. Ведь для этого уже давно были пролоббированы все нужные изменения законодательства. В том числе – моратории на проверки и отмены разного рода штрафных санкций.
Мнения
Алексей Краснов, правозащитник, журналист:
– Инфляция и падение покупательной способности населения сделали свое дело. Бесконечно пузырь цен на недвижимость раздуваться не мог. Если государство не вмешается, цены на недвижимость неизбежно начнут падать.
Анатолий Анискин, общественный эксперт:
– Рантье и инвесторы уходят в рынок коммерческой недвижимости, скупают частные дома для того, чтобы открывать в них автосервисы, «Пятерочки» и «Магниты». В каком-то смысле эта депрессия на руку обыкновенным гражданам, у которых цель не заработать на квартире, а жить в ней.
Александр Осипов, «Тольяттинский навигатор»
Оригинал статьи опубликован в газете «Тольяттинский навигатор», 07.04.2026
Свидетельство о регистрации ПИ № ТУ 63 — 01005 от 19.04.2022