В областном арбитраже начала формироваться судебная практика по искам тольяттинских организаций к кадастровой палате. Причиной споров стали расхождения в рыночной и кадастровой оценке стоимости земельных участков. На данное обстоятельство внимание предпринимателей обратила Торгово-промышленная палата города. Юристы ТПП взялись представлять интересы бизнесменов в суде и уже выиграли ряд дел. Некоторые иски еще находятся в процессе рассмотрения, но в том, что решения будут вынесены в пользу предпринимателей, сомнений практически нет.
О том, как предпринимателям отстоять свои интересы и какими непредвиденными расходами тольяттинским предприятиям грозит завышенная кадастровая стоимость, в интервью рассказала руководитель правового отдела ТПП Тольятти Елена Петрушова.
— По каким причинам кадастровая стоимость ряда земельных участков оказалась гораздо выше, чем реальная рыночная?
— Основная причина расхождений в определении кадастровой стоимости, на мой взгляд, связана с невозможностью детально подойти к цене конкретного участка при массовой кадастровой оценке. Тогда как рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого земельного участка с учетом всех возможных факторов, оказывающих влияние на конечную цену. В связи с этим для урегулирования данной ситуации Земельным кодексом РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной цене.
— Как ТПП помогает в решении этой проблемы?
— ТПП Тольятти одной из первых озвучила проблему увеличения кадастровой стоимости земель, нами были направлены информационные письма в адрес членов ТПП о государственной кадастровой оценке земель Самарской области. После этого началась реальная работа — от оценки земли и до представления интересов наших доверителей в суде. В августе Арбитражным судом Самарской области вынесено несколько решений в пользу организаций, чьи интересы мы представляли. В результате по отношению к ООО «РОДОС» удалось установить кадастровую стоимость в размере рыночной, равной 8,9 млн руб. (кадастровая стоимость — 53,4 млн руб.), ООО «Сервис ЛТД» — 7 млн руб. (кадастровая стоимость равнялась 39,1 млн руб.), ООО «Техно Пром» установлена кадастровая стоимость в размере рыночной 3,9 млн руб. (кадастровая стоимость равнялась 8,4 млн руб.).
— Какие действия следует предпринять землепользователю, чтобы оспорить кадастровую стоимость?
— Изначально нужно заказать независимую оценку рыночной стоимости земельного участка, и если отклонение от первоначальной кадастровой стоимости составит 30 и более процентов, то на отчет об оценке впоследствии обязательно должно быть получено положительное экспертное заключение из саморегулируемой организации, членом которой является оценщик. Далее следует обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создана Управлением Росреестра по Самарской области), а в случае отрицательного решения комиссии, обжаловать его в суде.
Очевидно, что любое завышение кадастровой стоимости выгодно органам власти, поскольку позволяет увеличить доходы бюджета. Это обстоятельство влечет вывод о том, что, подав заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка, землепользователь фактически просит орган власти или суд принять решение об уменьшении доходов бюджета, что, согласитесь, является сложной задачей.
— На что сейчас землепользователям следует обратить внимание?
— Учитывая тот факт, что в положениях закона об оценочной деятельности произошли изменения, хотелось бы выделить несколько положительных моментов, которые я считаю реально «развяжут руки» землепользователям. Во-первых, государственная оценка теперь будет проводиться не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Прежняя формулировка нормы — не реже чем один раз в пять лет — практически не ограничивала частоту проведения оценки. Во-вторых, установлено, что досудебное обжалование в комиссии результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным только для физических лиц. Также прежние правила предусматривали возможность обжалования результатов кадастровой оценки в течение шести месяцев со дня внесения данных об оценке в государственный кадастр недвижимости. Этого времени, как показала практика, недостаточно. Новые правила предусматривают возможность обжалования оценки вплоть до внесения в кадастр результатов следующей (очередной) оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения обжалуемых результатов в кадастр. И самое главное — по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В настоящее время в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Полагаю, важность уточнений очевидна.
— Какие действия в дальнейшем предпримет ТПП?
— Благодаря поправкам, внесенным в закон об оценочной деятельности, дата внесения в кадастр новой кадастровой стоимости, установленной по результатам рассмотрения спора комиссией или судом, теперь не имеет определяющего значения, в том числе для целей налогообложения. В любом случае эта стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, когда начат сам процесс обжалования. Учитывая данное обстоятельство, ТПП от лица своих доверителей, в чью пользу вынесены решения арбитражного суда, обратится за перерасчетом ранее уплаченных арендных платежей.
Общественно-политическое издание «Постскриптум»