1 октября в Думе г.о. Тольятти состоялось заседание рабочей группы по мониторингу и регулированию вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Рабочая группа впервые проводилась совместно с Ассоциацией «Жилищно-коммунальное хозяйство г. Тольятти». В нее вошли организации, управляющие около 75% многоквартирных домов (МКД) города. Центром обсуждения стал вопрос корректировки размера платы за жилищные услуги жителей МКД, т. н. «содержание», в соответствии с экономической ситуацией. Особое внимание было уделено социальной стороне вопроса, в части изменения региональных стандартов, использующихся для начисления субсидий гражданам на коммунальные платежи и квартплату. По данным ряда управляющих компаний (УК) на сентябрь т.г., рост неплатежей тольяттинцев стал достигать 12%. Почему нерешенность данных вопросов может существенно разбалансировать деятельность управляющих организаций Тольятти и отчасти усугубить ситуацию с задолженностью перед энергопоставщиками, в интервью рассказал председатель Ассоциации «ЖКХ г. Тольятти» Денис Анисимов.
– Денис Иванович, когда была создана ваша Ассоциация и какие актуальные задачи сферы управления жилищным фондом сегодня будут ставиться в приоритет вашей деятельности?
– В сентябре 2015 г. в Тольятти была учреждена Ассоциация «ЖКХ г Тольятти». Менее чем за месяц деятельности в Ассоциацию вошло 7 компаний. Среди них: ООО «УК №3» г.о. Тольятти, ООО «Департамент ЖКХ г. Тольятти», ООО «УК №1 ЖКХ», ООО «ЖЭУ 26-го квартала», ООО УК «Жилстройэксплуатация», ООО «ЖКХ г. Тольятти», ООО «МАИ+ЗН». 1 октября на рабочей группе по вопросам ЖКХ, состоявшейся в Думе г.о. Тольятти, члены Ассоциации обозначили первоочередные вопросы, которые необходимо решать. Один из таких вопросов — это размер платы за жилищные услуги. На корректировку платы в 2016 г. может оказать влияние целый ряд факторов. Основные из них — это: инфляционные процессы, вероятное прекращение мэрией Тольятти субсидирования вывоза и утилизации ТБО, а также включение в «содержание» платы за коммунальные ресурсы, идущие на т.н. общедомовые нужды. Самой крупной в Тольятти управляющей организацией является ООО «Департамент ЖКХ г. Тольятти», на управлении которого находится около 800 МКД. Поэтому практику деятельности данной компании можно назвать показательной для всего города. Опыт ООО «ДЖКХ г. Тольятти» показывает, что средняя плата за содержание сегодня составляет 19,37 р за кв. м. В то время как фактические затраты УК составляют 23,07 р за кв. м, что выше на 19,1%, или на 3,7 р. за кв. м.
Всем участникам рабочей группы директор ООО «ДЖКХ г. Тольятти» Виктор Попов пояснил, что принятая плата собственниками МКД с 1 января 2015 г. не покрывает фактические расходы управляющей компании. И такая ситуация сложилась не только у данной управляющей организации. И на то есть ряд объективных причин. Это инфляционные процессы, которые привели к росту стоимости ГСМ, к росту стоимости материалов, услуг сторонних организаций в среднем на 12%. Другим фактором роста стала работа по исполнению предписаний надзорных органов: ГЖИ, пожарной инспекции, прокуратуры. За неисполнение предписаний УК, соответственно, собственники могут нести расходы по уплате административных штрафов. Эти суммы порой достигают до 300 тыс. р. Как показывает практика работы УК, собственники отказываются вкладывать дополнительные средства в противопожарную безопасность и в целом в общедомовое имущество, объясняя, что и так много платят за капитальный ремонт. В результате дополнительная нагрузка ложится на строку «содержание». К примеру, во избежание штрафов ООО «ДЖКХ г. Тольятти» за 2014 г. выполнило работ на 10 млн р. по предписаниям надзорных органов. К факторам, сказавшимся на фактическом удорожании «содержания», участники Ассоциации относят ряд изменений в отрасли законодательных и иных нормативных актов, в результате которых на УК возложили новые дополнительные функции. Пример тому: ведение электронного ЖКХ (сопровождение сайтов УК, Реформа ЖКХ, ГИСЖКХ), проведение собраний на МКД не только отчетных (годовых), но и по утверждению платы за «содержание».
Раньше собрания инициировали собственники, сейчас это обязанность УК.
Другим важным фактором, который незамедлительно скажется на стоимости содержания, может стать следующий момент: если мэрия Тольятти с 1 января 2016 г. откажется субсидировать утилизацию мусора. Сейчас 70% расходов по утилизации ТБО субсидирует мэрия, а 30% платит население. Если не будет субсидии, расходы на утилизацию по УК составят 50,4 млн р. в год. По предварительным расчетам, это приведет к увеличению ставки по «содержанию» еще на 0,50 р. за кв. м в месяц. Таким образом, фактические затраты вырастут до 23,56 р. за кв. м. Это рост на 22,6%.
– На заседание рабочей группы Ассоциация вышла со своими предложениями по корректировке не только методики расчета ОДН, но и самого понятия. С чем это связано?
– По постановлению правительства РФ №354 от 06.05.2011г., общедомовые нужды представляют собой объем коммунального ресурса, который представляет собой разницу между совокупностью показаний индивидуальных приборов учета и нормативов и объемом, выставленным энергоснабжающими организациями на основании показаний общедомовых приборов учета. Вопреки расхожему мнению, ОДН — это не только расход коммунального ресурса на обслуживание мест общего пользования, но и вся разница между указанными объемами, причем на ОДН влияет много факторов, в т. ч. нормативная погрешность индивидуальных приборов учета. В мае 2013 г. Минэнергетики и ЖКХ Самарской обл. подписало приказ №89 об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды. Эти нормативы должны были нормировать начисление платы за ОДН собственникам. Данные документы ориентированы в первую очередь на жилфонд, не оснащенный общедомовыми приборами учета (ОПУ). Когда на доме установлен ОПУ, то УК обязана вести расчеты с энергетиками в соответствии с его показаниями. В Тольятти уровень оснащения МКД ОПУ достигает 95%. Практика работы УК на таких домах показала, что суммарные показания индивидуальных приборов учета (ИПУ), установленных в квартирах граждан, ниже, чем ОПУ. А принятый МинЖКХ норматив по ОДН не позволяет образующуюся разницу начислить потребителю. И тут две проблемы. Первая. Получилось так, что произошла подмена понятий. «Общедомовые нужды» -это то, что идет на полив, мытье и освещение. Это копеечные затраты, и составляют не более 10 коп. на кв. м в мес. Разница в объемах потребления, которую фиксируют приборы учета, — это и есть по сути ОДН. Это можно назвать потерями, а по факту больше напоминает «воровство». ИПУ воды механическим способом учитывают расход, при этом, когда вода течет тонкой струей, прибор это просто не фиксирует. Плюс погрешность по паспорту составляет 5%, а по факту может достигать 12%. Плюс граждане занижают показания, используя для этого различные ухищрения, и еще есть масса других причин. А в год только по УК Ассоциации — это более сотни миллионов рублей долгов перед энергетиками, которые невозможно предъявить потребителям, т.к. есть норматив по ОДН! Во всеуслышание на рабочей группе прозвучало, что в такой ситуации УК экономически выгоднее не поверять ОПУ и вернуться к нормативным методам расчета! Но тогда многомиллионные мероприятия, направленные на учет ресурсов и их экономное потребление, пойдут прахом. А результаты ведь неплохие. Суточное потребление воды тольяттинцы довели до 138 л на человека при нормативе в 300 л.
Ассоциация на практике деятельности компаний проанализировала потребленные объемы холодной и горячей воды, в результате аналоговым методом вывели нормативное потребление на МКД. Расчеты получились на уровне тех, которые предложило в проекте приказа Министерство ЖКХ Самарской обл. об утверждении норматива на ОДН по холодной и горячей воде.
Таким образом, утверждение на уровне субъекта Российской Федерации данного документа позволит управляющей организации урегулировать вопрос непредъявленных объемов и снизить задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.
– На прошлой неделе ООО «ВоКС» сделало информационную рассылку о том, что «лишат лицензии недобросовестные управляющие компании, имеющие просроченную задолженность за предоставленные коммунальные ресурсы. Соответствующее требование на этой неделе компания внесла на рассмотрение в ГЖИ». Это достаточно странная позиция энергетиков, которые в курсе, что УК сами не являются потребителями коммунальных ресурсов, но при этом несут обязательства перед поставщиками по сбору платежей с потребителей. И вместо того чтобы помочь решить проблему по взысканию задолженности с населения, пытаются заблокировать работу УК. Что может решить такая радикальная позиция?
– На прошлой неделе подводили итоги подготовки Тольятти к очередному отопительному сезону. В ходе подписания паспортов готовности к отопительному сезону обычно поднимаются вопросы задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями. В нашем секторе деятельности долги населения по квартплате и коммунальным платежам на фоне сокращения доходов населения становятся проблемой номер один.
Действительно, существует парадоксальная ситуация. УК сама не является потребителем ресурсов. Но при этом несет полную ответственность перед поставщиками по долгам населения. Это расходы на претензионную и судебную работу, расходы по ограничению подачи ресурсов должникам, на текущую работу с должниками. По сути, УК обязана предоставить сети для транзита услуги до потребителя, а также обеспечить текущее содержание данных сетей. Но на практике все выглядит совершенно иначе. УК вынуждены содержать целые группы специалистов, которые ведут работу с должниками. Для людей, оказавшихся в непростой жизненной ситуации, предлагают оформить рассрочку по долгам, иначе они просто не смогут получить субсидию на квартплату. Тем, кто желает, предоставляют возможность отработать долги либо оказывают помощь в оформлении и получении субсидий.
Практика показывает, что за последнее время существенно выросла доля людей, кто не может платить. Сегодня по ряду УК количество неплательщиков выросло до 12%. И надо понимать, что как недополучают свои деньги поставщики ресурсов, точно так же не получают плату за содержание и УК. Ассоциация подготовила обращение в мэрию и Думу Тольятти о том, чтобы рассмотреть возможность инициировать процедуру изменения региональных стандартов, использующихся для начисления и расчета субсидий. Вроде нас услышали, и сейчас готовятся предложения в правительство Самарской обл. Дальнейшее наращивание объемов невозвратных долгов может привести к коллапсу. Как свидетельствует методика оценки задолженности при ее реализации в рамках антикризисного управления, то риск невозврата, если должником выступает физическое лицо, 99%! Кроме того, есть проблема, когда по долгам нанимателей муниципального жилищного фонда вынесено решение о невозможности взыскания. В такой ситуации мы считаем, что собственник, т. е. муниципалитет, должен участвовать в несении расходов по квартплате и коммунальным платежам либо принимать меры по переселению должников в менее благоустроенное жилье.
Если обобщить все вышесказанное, то на рабочей группе, состоявшейся 1 октября, Ассоциация вынесла ряд предложений: скорректировать с 1 января 2016 г. плату за «содержание» с учетом инфляционных процессов на 9,4% — чтобы средняя плата по «содержанию» составила 21,19 р. за кв. м; сохранить субсидирование утилизации мусора от МКД за счет бюджета на существующем уровне, т.е. в размере 70%; скорректировать норматив на ОДН по холодной и горячей воде.
областной аналитический еженедельник «Хронограф»