В редакцию обратились жители сельского поселения Жигули, расположенного в Ставропольском районе Самарской области. Обеспокоенные читатели поинтересовались, действительно ли им необходимо в срочном порядке менять свидетельства о праве собственности на земельные участки, выданные органами государственной регистрации в 90-х годах, на более современные регистрационные документы. По словам сельских жителей, в деревне ходят упорные слухи, что свидетельства пятнадцати-двадцатилетней давности, распечатанные на бланках розового цвета, больше не действуют или вот-вот будут признаны незаконными. За разъяснениями мы обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
— Действующий в Российской Федерации закон совершенно четко говорит: если у граждан есть правоустанавливающие документы на землю, в том числе свидетельства розового цвета или другие свидетельства старого образца, то все они приравниваются к записям в едином государственном реестре и подтверждают право собственности этих граждан на землю, — объясняет глава управления Росреестра по Самарской области Вадим Маликов. — Однако в случае совершения какой-либо сделки с таким участком, если вы захотите его подарить, продать или распорядиться иным образом, гораздо лучше и правильнее оформить участок с точки зрения современных требований, то есть поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в едином государственном реестре. Документы для этих целей следует подавать в филиал кадастровой палаты или в любое отделение МФЦ.
Как уточняет директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области Андрей Жуков, окрашенное в розовый цвет свидетельство старого образца действительно указывает на наличие прав собственности гражданина на земельный участок и даже может свидетельствовать о наличии некоторых сведений об этом объекте недвижимого имущества в кадастре.
— Например, в кадастре может быть сказано, что некий участок некой площадью по такому-то адресу значится за таким-то лицом, — говорит Андрей Жуков. — Но сведений о границах этого участка, а также о его конфигурации или, если хотите, силуэте на кадастровой карте, не будет. Поэтому будет гораздо спокойнее, если гражданин уже сейчас уточнит границы своего земельного участка, чтобы в перспективе застраховать себя от возможных негативных последствий. Например, если кто-то из соседей пожелает поставить свой участок на кадастр, но кадастровый инженер случайно допустит ошибку, и граница соседнего участка пройдет уже по чужой территории. Обращаю внимание, что я не говорю сейчас об умышленных вариантах захватов соседних земельных участков, я говорю исключительно об ошибке, которую невольно может допустить составитель пакета документов. Но если участок гражданина к этому времени будет уже должным образом сформирован и поставлен на кадастровый учет, причем поставлен правильно, то это даст абсолютную гарантию того, что никакая ошибка инженера имущественные права землевладельца уже не нарушит.
При этом руководитель кадастровой палаты Самарской области напоминает, что при подготовке пакета документов для целей кадастрового учета обязательно должен присутствовать кадастровый инженер. Это специально уполномоченное государством лицо, и практически ни одно действие, за исключением смены адреса либо изменения биографических данных собственника (при смене фамилии, например), без участия кадастрового инженера невозможно. В частности, только этим специалистам позволено готовить межевые планы по земельным участкам, технические планы по объектам капитального строительства, а также акты обследования.
— В настоящее время на территории Самарской области работают более 700 кадастровых инженеров, — говорит Андрей Жуков. — Все они прошли аттестацию и получили специальную аккредитацию межведомственной комиссии, которая существует при министерстве имущественных отношений Самарской области. Взаимоотношения у Росреестра и кадастровой палаты со службами кадастровых инженеров не просто плотные, но и постоянно развивающиеся. Сегодня, например, мы весьма активно работаем над тем, чтобы сделать институт ответственности кадастровых инженеров по-настоящему работоспособным и действующим. Так, уже сейчас все случаи, связанные, например, с внесением заведомо ложных сведений в технические и межевые планы, мы обязательно перепроверяем и направляем документы в правоохранительные органы для возбуждения административных производств. И хотя эта практика только начинает формироваться, первые положительные решения, как и первые несогласия со стороны прокуратуры на наши доводы, уже есть. Полагают, что до конца 2014 года работу в этом сложном направлении удастся отладить и сделать максимально четкой и эффективной.
Кстати, полная база данных по кадастровым инженерам нашего региона размещена на специальной страничке кадастровой палаты губернии, действующей в рамках официального портала управления Росреестра по Самарской области. Там же можно найти статистику принятия положительных либо отрицательных решений по подготовленным этими инженерами документам. Кроме того, база данных содержит статистические данные о средней продолжительности работы регистрационных органов и органов кадастрового учета с документами, подготовленными тем или иным инженером. Чем меньше времени регистраторы и специалисты кадастра тратят на обработку бумаг, тем качественнее и эффективнее работает тот или иной кадастровый инженер.
— Если вернуться к обновлению розовых свидетельств старого образца, следует понимать, что речь здесь идет об уточнении сведений о земельном участке, — говорит Андрей Жуков. — Для этого кадастровый инженер готовит межевой план особой формы с целью уточнения границ земельного участка. Обязательным элементом подобного межевого плана является заключение инженера, поскольку именно он должен доказать органу кадастрового учета, что границы, сформированные им, существовали на момент представления участка именно такими. Доказывать это можно путем представления документов из архивных источников. Существуют и иные способы. Но к пакету документов должно быть обязательно приложено заявление собственника земельного участка, его арендатора, пользователя и т. д.
Впрочем, земельные участки — это еще полбеды. Вадим Маликов напоминает, что не за горами 1 марта 2015 года, когда завершится срок действия отдельной нормы федерального закона о «дачной амнистии», связанной с упрощенной регистрацией прав собственности на объекты индивидуального жилищного строительства.
— Пока упрощенный порядок действует, любой индивидуальный жилой дом, который находится на земельном участке с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства, можно оформить, представив декларацию и кадастровый паспорт этого объекта недвижимости, — напоминает Вадим Маликов. — Иными словам, дом необходимо поставить на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт, прийти в орган государственной регистрации, где право собственности на такой объект свободно зарегистрируют, не требуя никаких дополнительных документов. Но с 1 марта 2015 года эта норма закона о «дачной амнистии» прекращает действие, и для регистрации прав собственности нужны будут совсем иные правоустанавливающие документы. Так, в отношении домов, которые строятся сейчас, придется получать разрешение на строительство, а после того как дом будет построен, — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этот набор документов и будет выступать в данном случае правоустанавливающим. В случае если дом уже построен, у его пользователей после 1 марта 2015 года останется только один вариант — обращаться в суд за признанием права собственности на этот объект недвижимости. Таким образом, время для того, чтобы поставить все дома на кадастровый учет, зарегистрировать и получить свидетельства в упрощенном порядке, еще есть. Но затягивать с решением этого вопроса я бы все-таки не рекомендовал. Как, собственно, и с бесплатной приватизацией жилья, срок которой истекает также 1 марта 2015 года.
В свою очередь, Андрей Жуков уточняет: если уже построенный индивидуальный дом имеет технический паспорт, изготовленный, например, в 90-х, но не позднее 1 января 2012 года, то такой документ является достаточным основанием для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Иными словами, повторно обращаться к услугам кадастровых инженеров уже не потребуется, достаточно сдать документы в кадастровую палату или МФЦ
информация «ПС»