30 октября Арбитражный суд Поволжского округа (г. Казань) своим постановлением фактически признал незаконным строительство квартир, которое ведет в Тольятти на ул. Баныкина, недалеко от леса, ООО «Воробьевы горы». До этого компании удавалось не только вместо универсального спортивно-развлекательного комплекса возвести жилые дома, но даже получить соответствующее разрешение на строительство. Однако зарегистрировать эти строения как жилые в Росреестре не получилось. Из этого следует, что будущие покупатели квартир вряд ли смогут получить в Регпалате свидетельства. Не стоит исключать, что постройки ООО «Воробьевы горы», директором которого является Михаил Сивань, придется снести или срочным образом переделать их в реальный спортивный комплекс.
Споткнулись о Росреестр
История стройки комплекса с громким московским названием «Воробьевы горы» началась более 10 лет назад. С тех пор она обросла самыми разными подробностями, нашедшими отражение как в документах суда, так и в сводках правоохранительных органов. Но, похоже, по достоинству все нюансы деятельности ООО «Воробьевы горы» были оценены только в ходе судебного процесса этой компании против Управления Росреестра по Самарской обл. Да и то только в кассационной инстанции. Предыдущие суды вольно или невольно принимали решения в пользу «Воробьевых гор». 30 октября датировано соответствующее постановление кассационной инстанции, из которого можно узнать много интересного.
20 апреля 2015 г. компания «Воробьевы горы» обратилась в Арбитражный суд Самарской обл. с заявлением «о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской обл. (далее — Управление Росреестра), выразившиеся в отказе осуществить государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса «Кристалл», общей площадью застройки 2641,6 кв. м, степень готовности объекта – 45 %, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект незавершенного строительства».
Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности. По версии регистрирующего органа, «законодательством не предусмотрена возможность выдачи дубликатов разрешения на строительство и предоставления таких дубликатов на государственную регистрацию прав в качестве основания ее проведения». Также Управление Росреестра указало, что земельный участок был предоставлен «Воробьевым горам» с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства здания многоцелевого использования. Однако в дубликате разрешения на строительство от 4 марта 2009 г. № RU63302000-09 вдруг появились изменения, согласно которым в составе здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом разрешено строительство 88 квартир, 16 помещений и паркинга. По данному факту в Росреестре напомнили: «Согласно ст. 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционах». Все просто. Если «Воробьевы горы» собирались строить на муниципальной земле жилье под продажу, то участок необходимо было выставить на аукцион. На это и указывает Росреестр. «Воробьевы горы» же получили в том месте землеотвод без тендера.
Уголовный душок
История с т.н. «дубликатом» разрешения на строительство несколько лет назад уже имела резонанс, подогретый возможными перспективами соответствующего уголовного дела. С трудом верится, что появление «дубликата» могло произойти без участия или хотя бы без молчаливого согласия руководителя департамента градостроительной деятельности мэрии г.о. Тольятти Сергея Арзамасцева и заместителя мэра по строительству и земельным ресурсам Николая Трахачева. В результате прокуратура усмотрела в действиях Арзамасцева признаки нарушения градостроительного кодекса, в т.ч. и потому, что Арзамасцев не имел права вносить изменения в ранее выданное разрешение на строительство. Арзамасцев, по мнению прокуратуры, якобы превысил должностные полномочия.
Но каким-то чудесным образом вопрос удалось замять. Не потому ли «Воробьевым горам» в дальнейшем удалось через суд узаконить разрешение на строительство с изменениями?
Вопрос о правомерности размещения квартир в многоцелевом здании был предметом рассмотрения Арбитражным судом Самарской обл. в рамках дела № А55-10034/2013. В ходе этого процесса решался вопрос о продлении срока действия разрешения на строительство от 4 марта 2009 № RU63302000-09. Мэрия г.о. Тольятти не хотела продлевать срок действия разрешения на строительство, но суд указал на неправоту муниципалитета. Здесь самое время напомнить, что «дубликат» с изменениями появился в 2009 г. В тот период мэрию Тольятти возглавлял Анатолий Пушков. Его полномочия завершились в марте 2012 г. А уже в 2013 г. перед ООО «Воробьевы горы» возник вопрос продления разрешения на строительство. Вполне логично, что новое руководство мэрии, в отличие от Пушкова, не стало идти на поводу у ООО «Воробьевы горы». В продлении разрешения было отказано, но, видимо, люди из «Воробьевых гор» умеют с пользой для себя решать сложные вопросы в судах. Правда, пока только на уровне судов, расположенных в Самарской обл. Состоявшийся 30 октября судебный процесс в Казани показал, что «решалам» от «Воробьевых гор» кассационная инстанция арбитражного суда пока не по зубам.
Так или иначе, построить жилой дом — это еще полдела. Главное -продать в нем квартиры, а для этого нужно получить регистрацию в Росреестре. Без этого будущие покупатели вряд ли смогут получить в Регпалате свидетельства на жилье. Вот тут как раз «Воробьевым горам» не повезло. Росреестр отказал в регистрации, ссылаясь на обстоятельства, о которых говорилось выше. Суды первых двух инстанций признали неправоту Росреестра, что не очень удивительно. Наверняка директором «Воробьевых гор» Михаилом Сиванем и его братом, начальником ОНД г.о. Тольятти и м.р. Ставропольский ГУ МЧС России по Самарской обл. Андреем Сиванем до этого времени были задействованы определенные ресурсы, благодаря которым до поры до времени удавалось склонять ситуацию в свою сторону. Но, похоже, всему есть предел. Скорее всего, он наступил именно в споре с Росреестром, причем в Казани на уровне кассации.
Кассация разобралась
30 октября Арбитражный суд Поволжского округа (г. Казань) однозначно указал: «При разрешении спора судам необходимо было установить, в каком порядке и для каких целей был предоставлен земельный участок обществу для строительства, а также относится ли спорный объект недвижимости к объектам жилищного строительства исходя из его функционального назначения… В случае если указанный объект является многоквартирным жилым домом, то суду необходимо было проверить, была ли соблюдена процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства… После 1 марта 2007 г. для жилищного строительства земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения аукциона… Однако договор аренды земельного участка для строительства здания был заключен с обществом только 11 декабря 2007 г., т.е. после 1 марта 2007 г.». Все четко и понятно и не требует отдельных толкований. Между тем Областной аналитический еженедельник (ОАЕ) «Хронограф» обратился к директору ООО «Воробьевы горы» Михаилу Сиваню с просьбой прокомментировать текущую ситуацию. Однако, судя по ответу на запрос ОАЕ «Хронограф», Михаил Сивань даже в этой ситуации будто бы предпочитает не замечать очевидного. И это притом, что он лично регулярно присутствовал на судебных процессах и имел возможность высказывать там свою точку зрения. Но, как оказалось, эта точка зрения могла быть не совсем близкой к истине. Вот что Михаил Сивань указал в ответе на запрос ОАЕ «Хронограф»: «ООО «Воробьевы горы» изначально было выдано разрешение на строительство здания многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом, т.е. здания, в котором совмещены различные назначения и в составе которого имеется и спорткомплекс, и общественные помещения и квартиры (так и проектировалось). Правомерность выданной разрешительной документации подтверждена в судебном порядке.
Возможность размещения квартир в многоцелевых зданиях прямо предусматривается как действующими СНиП, так и Правилами землепользования и застройки г.о. Тольятти». Это утверждение достойно отдельной дискуссии с привлечением к ней независимых экспертов данной сферы, а пока продолжим цитировать ответ Михаила Сиваня: «Приводимый вами судебный спор возник из-за непонятной позиции Регпалаты, настаивающей на том, что к многоцелевому зданию почему-то должны применяться земельные нормы, аналогичные жилым домам. Разбирательство по данному поводу продолжается, а приводимое постановление кассации указывает лишь на необходимость оценки указанных доводов. Строительство при этом идет своим чередом в полном соответствии с разрешительной документацией». Стоп! Что это за выражение — «непонятная позиция Регпалаты» или рассуждения о том, что якобы наличие квартир подразумевалось изначально? Если это так, то что мешало «Воробьевым горам» получить нормальное разрешение, в котором безо всяких последующих дополнений, отраженных в некоем «дубликате», появлялись сведения о квартирах? Забыли вписать? Это детский лепет и не больше, что и показано в постановлении кассационной инстанции от 30 октября.
Становится совершенно очевидно, что руководители «Воробьевых гор» могли стать жертвами собственной продуманной комбинации на тему того, как под видом спорткомплекса построить квартиры. Компания сначала получила землю под строительство универсального спортивно-развлекательного комплекса, что, видимо, было легче и дешевле, чем получение участка под строительство жилья. Потом добилась получения некоего «дубликата», где речь пошла уже о квартирах. Но теперь узаконить это жилье стало проблематично. А значит, и получить свидетельство из Регпалаты будущим покупателям квартир также станет почти невозможно. Каков выход из этой ситуации? Снести дома и построить спортивный комплекс? Или пытаться продавать людям квартиры, которые по документам будут называться, допустим, трехкомнатным спортзалом для борьбы или бокса? Пока же решения судов первых двух инстанций были отменены в кассации и дело возвращено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской обл. Т.е. у собственников и руководства «Воробьевых гор» есть время подумать, по какому пути идти дальше. Тем более что по факту жилой комплекс «Воробьевы горы» уже почти построен.
Комментарии
Михаил СИВАНЬ, директор ООО «Воробьевы горы»:
– В рамках статьи «Хронографа» предполагалось увидеть объективную картину, а вместо этого представлена некая детективная история о строительстве квартир под вывеской спортивных залов. При этом редакция, не утруждая себя сбором фактов и доказательств, называет конкретные фамилии должностных лиц, причастных, по ее мнению, к данной истории, педалируя при этом родственные отношения руководства ООО «Воробьевы горы». Что это, неприкрытый наезд на чиновников, заказная статья с целью отбить всякое желание у потенциальных приобретателей недвижимости или просто очередная попытка поднять рейтинг газеты за счет «правильной» подачи непроверенных фактов? Остается только выразить сожаление, что столь уважаемая газета, как «Хронограф», демонстрирует настолько грязный подход к освещению событий и приобретает очевидные признаки желтой прессы.
опубликовано: областной аналитический еженедельник «Хронограф», №37 (565) | 16 ноября 2015г.
фото: областной аналитический еженедельник «Хронограф»