Легализация элитного жилого поселка «Золотой берег» в прибрежной зоне создает прецедент по коттеджной застройке городских рекреационных территорий.
В минувшую пятницу, 20 января, в актовом зале мэрии Тольятти на ул. Белорусской, 33, прошли публичные слушания по внесению очередных изменений в действующие Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). На суд общественности был вынесен целый ряд инициатив по смене функционального зонирования городских территорий. Согласно пояснительной записке, необходимость корректировки градостроительной карты была вызвана «социальными, экономическими, экологическими и иными факторами для обеспечения устойчивого развития территории, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также обеспечения учета интересов граждан и их объединений».
Прикрылись добрыми намерениями
Часть предлагаемых поправок в ПЗЗ действительно носила социально важный характер. Например, чиновники ратовали за формирование зоны Ц-4 (зона объектов спортивного и физкультурно-оздоровительного назначения) южнее жилого дома по ул. Магистральной, 8Б, для решения вопроса о строительства ФОК в микрорайоне Шлюзовом. Также участникам публичных слушаний предлагалось разграничить территорию микрорайона Жигулевское Море, где ранее были выделены земельные участки для многодетных семей. В том числе четко определить зоны для размещения индивидуальных жилых домов, объектов физкультуры и спорта, площадок для озеленения и т.д. Все это необходимо, чтобы новый поселок для многодетных тольяттинцев начал полноценно развиваться и функционировать.
В первостепенной значимости всем этим вопросам и правда не откажешь. Только вот чиновники, то ли сознательно, то ли случайно, сгрузили в общий котел и, мягко говоря, неоднозначные предложения. Например, опустив все лишние подробности, мэрия предложила «установить территориальную зону Ц-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения) по границам земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:67». Однако выяснилось, что под неприметной формулировкой и без указания на конкретное местоположение участка скрывается территория де-юре турбазы, а де-факто — элитного жилого комплекса «Золотой берег», который расположен непосредственно на берегу Волги рядом с яхт-клубом «Дружба».
Как все начиналось
Свою новейшую историю «Золотой берег» ведет с 2008 года, когда ЗАО «АвтоВАЗстрой» взялось за реконструкцию базы отдыха с одноименным названием. Уже в процессе производства работ стало ясно, что в результате на берегу Волги в зоне отдыха Тольятти появится вовсе не современная турбаза, а более чем современное жилье класса «люкс».
Застройщик анонсировал, что загородный комплекс «Золотой берег» будет представлять собой «закрытую охраняемую территорию с роскошным ландшафтным дизайном и включать: двадцать 4-этажных корпусов с мансардными этажами, с элитным уровнем комфорта, административным корпусом, прогулочными парками, игровыми площадкам и пляжем». В рекламе нового поселка использовался соответствующий слоган: «Достойное жилье для достойных граждан».
При этом было достоверно известно, что разрешительных документов на жилое строительство в Портпоселке у авторов проекта не было, поскольку земельный участок под «Золотым берегом» находился в градостроительной зоне Р-3 (зона лесных массивов, лесопарков и санитарно-защитных зон без размещения в них производственных объектов). В этой зоне могут находиться элементы благоустройства, а также — в виде исключения и при наличии специального согласования — санатории, профилактории, дома отдыха, детские оздоровительные лагеря, базы отдыха, яхт-клубы и другие объекты рекреационного назначения.
В 2013 году реконструкция турбазы «Золотой берег» была завершена, и объект был сдан в эксплуатацию. Вместо домиков для отдыха туристов на его территории появились частные апартаменты площадью от 50 до 334 кв.м. При этом все капитальные объекты, которые были возведены, имели статус нежилых помещений, хотя и строились с привлечением средств третьих лиц по договорам долевого участия.
Несладкое житье нелегалов
В январе 2015 года собственники элитной недвижимости предприняли попытку узаконить жилую застройку в рекреационной зоне. К тому моменту в корпусах «Золотого берега» постоянно проживало более 250 человек, которые сетовали, что не могут оформить прописку, прикрепиться к лечебным учреждениям по месту жительства, так что вынуждены пользоваться услугами частных врачей и скорой помощи. А еще им приходится втридорога платить за энергоресурсы, тарифы на которые для коммерческой недвижимости значительно выше расценок за обычное жилье. В этой связи «достойными гражданами» из числа жильцов «Золотого берега» был инициирован процесс установления на территории поселка градостроительной зоны Ж-3 (зона среднеэтажной жилой застройки). Публичные слушания по этому вопросу прошли 30 января 2015 года.
Примечательно, что процесс организации общественного обсуждения по щепетильному и весьма скользкому вопросу напоминал шпионский детектив. Во-первых, собраться для обсуждения горожанам предлагалось в пятницу вечером. А во-вторых, постановление о проведении публичных слушаний было подписано мэром Тольятти Сергеем Андреевым 25 декабря 2014 года и на следующий день опубликовано в газете «Городские ведомости». Но кто читает скучное муниципальное издание, тем более под Новый год.
Вот и получилось, что широкой общественности о проведении жизненно важных слушаний стало известно чудом буквально за несколько дней. Зато собственники апартаментов в «Золотом береге» знали обо всем заранее и в назначенный день и час дружно явились на место сбора. Неудивительно, что, несмотря на справедливую критику общественников, экологов и просто неравнодушных горожан, изменение зонирования территории в Портпоселке участниками слушаний было одобрено. Правда, довести начатое дело до желаемого результата тогда им все-таки не удалось. Учитывая широкий общественный резонанс, в процесс вмешалась городская прокуратура.
Надзорным ведомством была проведена проверка требований законодательства при внесении изменений в Правила землепользования и застройки в части установления зоны Ж-3 по границам земельного участка, на территории которого находится турбаза «Золотой берег». В официальном сообщении прокуратуры г. Тольятти от18 марта 2015 года однозначно указывалось, что попытка легализовать жилую застройку на берегу Волги являлась незаконной, так как изменение зонирования территории элитного поселка противоречило генеральному плану города.
Проиграли, но не сдались
Несмотря на первое поражение в битве за узаконивание своего проживания на берегу Волги, сдаваться в войне за элитный уровень комфорта «достойные граждане» не собирались и в 2016 году предприняли еще одну попытку легализоваться. Только на этот раз, как оказалось, подошли к делу с другого конца, с максимальной смекалкой и находчивостью.
Как сообщил участникам публичных слушаний 20 января председательствующий в зале руководитель управления архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти Аркадий Шишкин, все предлагаемые к обсуждению изменения в ПЗЗ, в том числе установление зоны Ц-1 на территории «Золотого берега», вносятся для приведения документа в соответствие с действующим генеральным планом. Оказывается, еще 9 ноября 2016 года тольяттинский парламент практически единогласно одобрил перевод части рекреационной зоны Портпоселка в зону делового, общественного и коммерческого назначения. Причем сделано все было стремительно, хитро и тихо. Вероятно, чтобы лишний раз не привлекать внимание общественности к частной жизни «достойных граждан».
Хронология событий
16 марта 2016 года мэрия Тольятти утвердила постановление о подготовке предложений по внесению изменений в генплан города до 2025 года. Уже через месяц все заявки, судя по всему, были собраны, и 28 апреля муниципалитет заключил договор с ГУП институт «ТеррНИИгражданпроект» о выполнении работ по корректировке главного градостроительного документа. На все про все у проектировщиков (с учетом длинных майских праздников) ушло меньше месяца. И уже 19 мая комиссия по подготовке проекта ПЗЗ рассмотрела результаты трудов института и вынесла их на публичные слушания. Обсуждение было назначено на 14 июня, когда одни горожане спокойно отдыхали на дачах, а другие вели активную подготовку к выборам.
Неудивительно, что участие в общественном обсуждении приняло всего 43 человека, которые за 30 минут рассмотрели 15 пунктов повестки и большинством голосов вынесли решение по изменению зонирования ряда городских территорий. В том числе по скрытому за кадастровым номером земельному участку «Золотого берега», судьба которого, судя по протоколу слушаний, голосовавшими даже не обсуждалась.
Примечательно, что чиновники мэрии проявили неслыханную оперативность: результаты публичных слушаний были опубликованы в газете «Городские ведомости» всего через две недели — 28 июня 2016 года. Тогда как другие не менее значимые решения общественности порою ждут своего часа несоизмеримо дольше (например, результаты сентябрьских публичных слушаний по смене зонирования территорий рядом с ДКИТ и ДК «Тольятти» для предотвращения строительства гипермаркетов «Лента» и «Магнит» появились в газете через полтора месяца).
На итоговое рассмотрение городского парламента пакет документов по корректировке генплана был вынесен только 9 ноября. Ни раньше, ни позже, а именно в тот день, когда всеобщее внимание было приковано к ключевому вопросу повестки дня — бюджету Тольятти на 2017 год в первом чтении и сопутствующим его принятию документам. Само собой все прочие вопросы остались практически за кадром и были рассмотрены депутатами оперативно и без лишних дискуссий.
Не слышали президента РФ
Случайно или нет парламентарии пропустили мимо ушей важнейшую тему зонирования береговой полосы, можно только догадываться. Но факт остается фактом. Решением депутатского корпуса территория турбазы «Золотой берег» перешла в зону общественного, делового и коммерческого назначения. В числе условно разрешенных видов ее использования — строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов. А в ближайшее время, кстати, в зоне Ц-1 будет возможно возведение жилых домов средней и малой этажности. Решение об этом было принято также 20 января на публичных слушаниях в мэрии. Таким образом, если в процесс вновь не вмешаются компетентные органы, в Тольятти может быть создан опасный прецедент по легализации незаконной жилой застройки лесных территорий и прибрежной зоны.
И это сейчас, когда Указом Президента РФ от 5 января 2016 года наступивший 2017-й в России был объявлен годом экологии. А 27 декабря 2016 года глава государства провел в Кремле заседание Госсовета, посвященное экологическому развитию РФ. Среди приоритетных задач государства в сфере охраны окружающей среды президент назвал решение вопросов энергосбережения, сохранения лесов, почв, водного пространства, уникальных природных объектов и т.д. Президент также призвал обеспечить реализацию программ сбережения и экологического оздоровления таких общенациональных объектов, как, например, река Волга.
Кроме того, под эгидой года экологии в России активную работу по защите окружающей среды, сохранению национальных природных богатств и обеспечению экологического благополучия населения ведет и Общероссийский народный фронт, основателем которого является непосредственно глава государства. Именно поэтому копию настоящей публикации редакция газеты «Площадь Свободы» направит в Центральный комитет ОНФ, а также в надзорные органы и общественные объединения.
Кто во что горазд
Поскольку скрыть от общественности повестку публичных слушаний 20 января не удалось, обсуждение судьбы «Золотого берега» в этот раз получилось крайне эмоциональным. Прежде всего руководителю управления архитектуры и градостроительства Аркадию Шишкину пришлось открыто признать, что за таинственной территорией «неопознанного» земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:67 площадью более 5 га в действительности скрывается поселок «Золотой берег». Сразу после этого в зале, где собралось 120 человек, разгорелась горячая дискуссия. Общественники вновь требовали сохранения доступности прибрежной зоны Тольятти для всех горожан, а не для привилегированной группы людей.
— Во всем мире берег реки, озера, моря, океана — это все места, доступные для всех людей. А жильцы «Золотого берега» устроили себе пляж и все перекрыли, — прозвучало на слушаниях. — Они живут там постоянно и хотят перевести турбазу в зону деловой застройки. Но мы не должны этого допустить. Это зона отдыха. Она должна быть доступна всем горожанам, а не кучке людей. Не дав перевести эту территорию в другую зону, дома мы не снесем, но хотя бы остановим строительство. Если сейчас мы этого не сделаем, то там будет продолжена застройка и доступа к Волге не будет.
Сами владельцы апартаментов тем временем продолжали настаивать, что приобрели недвижимость на законных условиях, зарегистрировали ее и имеют право определять судьбу своей собственности.
— Раньше это была старая, заброшенная, ветхая база отдыха, — убеждал общественность житель «Золотого берега» Валентин Калюжный. — А сейчас здесь появился современный, красивый, благоустроенный объект. Он сдан в эксплуатацию. У каждого из собственников, которые приобрели на базе отдыха апартаменты, есть на руках свидетельство. Да, именно апартаменты. Потому что такое понятие сейчас вводится и, скорее всего, будет введено в законодательство. Такая форма существует давным-давно и используется во всем мире.
Почему мы инициировали перевод в зону Ц-1? Потому что сейчас в корпусах живут люди. Право собственности на недвижимость оформлено. Нас обвиняли в том, что мы не пропускаем людей к набережной. Но проход свободный. Запрещен только проезд.
Утверждениям о свободном доступе к Волге мало кто поверил. Особенно после неожиданной ремарки самого ведущего публичных слушаний Аркадия Шишкина: «Уважаемые собственники «Золотого берега». Люди абсолютно справедливо вам делают замечание о том, что нет свободного доступа к Волге. У вас там забор, и вы живете как на обособленной территории. Это неправильно, и люди вам на это указывают. Нужно собраться, пересмотреть вопрос, сделать проходы. Должен быть доступ к воде. Должно быть обеспечено 20 метров свободного берега. Эти позиции надо выдержать. Я попробовал сам пройти на эту территорию, но меня не пустили. Я даже доставал удостоверение, но все равно не пустили. И в этом смысле я поддерживаю претензии граждан». А «достойные граждане» не унимались.
— Сейчас много говорят о том, что в городе нет денег на строительство, например, школ или детских садов. А вы хоть примерно представляете, откуда берутся деньги? — обратился к собравшимся еще один житель «Золотого берега» Дмитрий Ромахин. — Деньги берутся из того, что люди, которые их зарабатывают, строят дома. Задача застройщика, хотя я не отношусь к этой категории и зарабатываю на жизнь другим бизнесом — работаю по найму, — не просто загромоздить тысячи метров. Они получат деньги, только когда их продадут.
На этом рынке конкуренция очень высокая, и жилье должно быть привлекательным. Иначе и школы будут не нужны, а дома никто не будет строить. А зачем? У меня трое детей, я хочу, чтобы они жили здесь.
— На набережной? — уточнили из зала.
— На набережной в том числе.
— А мы не хотим, чтобы ваши дети жили на набережной.
— Это ваши проблемы, — беззастенчиво заявил Дмитрий Ромахин. — Вы можете не хотеть ничего, но тогда город превратится в ничто. В ровное место, где не будет ни бизнеса, ни привлекательного жилья.
Президент РФ:
Половина городского населения России живет в условиях высокого уровня загрязнения воздуха. Значительная часть поверхностных вод оценивается как «грязные» и «экстремально грязные»… Не должно быть так, чтобы решения по вопросам экологии зависели от людей, которые сами и воду чистую пьют, и живут в хороших экологических условиях, а огромные трудовые коллективы и все, что вокруг, движется и живет в неблагоприятной экологической ситуации. Вот эта ситуация недопустима абсолютно.
(Из выступления на заседании Госсовета по вопросам экологии 27 декабря 2016 г.)
Налетай, не скупись, покупай «живопись»
Прямо напротив элитного поселка «Золотой берег» забором огорожен еще один земельный участок, занятый вековыми соснами и другими лесными культурами. Согласно публичной кадастровой карте площадь участка в живописном уголке недалеко от берега Волги составляет 1716 кв.м, кадастровая стоимость — 1,738 млн рублей. Категория земли, на которой расположен участок в зоне отдыха Тольятти, не установлена, а также не указаны виды разрешенного использования. Зато точно известно, что земля выставлена на продажу. Об этом свидетельствует рекламный перетяг на заборе.
Как голосовали депутаты
Согласно протоколу заседания Думы г.о. Тольятти от 9 ноября 2016 года, при рассмотрении вопроса о внесении изменений в генеральный план в зале присутствовало 30 депутатов.
За — 29
Против — 0
Воздержался — 1
Не голосовали — 0
Наша справка
Комплекс «Золотой берег»
Начало строительства — 2009 год
Окончание строительства — 2013 год
Элитный комплекс, включающий 20 зданий бизнес-класса и административный корпус
Этажность: 5
Метраж апартаментов: от 50 до 334 кв. м
Инфраструктура: парк, игровые площадки, теннисный корт, пляж, причал, общественный центр с супермаркетом, рестораном, фитнес-клубом и бассейном.
Елена Фалькова, Юлия Романенко, «Площадь Свободы»
mail-ps@mail.ru