25 июня прокуратура г. Тольятти распространила официальное сообщение о том, что у ЗАО ФСК «Лада-Дом» имеются серьезные проблемы в сфере использования земельного участка под строящимся кварталом «Лесной». Прокуратура опротестовала и проект раздела земельного участка под кварталом, и разрешение, выданное на строительство торгового комплекса, уже широко проанонсированного застройщиком. По мнению надзорного ведомства, в обоих случаях были серьезно нарушены права участников долевого строительства. Участок был разделен без учета прав дольщиков, а торговый комплекс, запланированный к строительству, является слишком большим для такого квартала.
История вопроса выглядит следующим образом. 2 декабря 2005 г. между ЗАО ФСК «Лада-Дом» и мэрией г.о. Тольятти был заключен договор аренды земельного участка. Застройщику было предоставлено 646 850 кв. м (более 64 га) для строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения сроком на 19 лет и 4 месяца. Территории были предоставлены в Автозаводском р-не Тольятти, по ул. 40 лет Победы, восточнее кварталов 14 и 17. В 2013 г. к этому договору аренды было заключено дополнительное соглашение. По этому поводу прокуратура пояснила: «Предметом договора аренды земельного участка становится земельный участок с кадастровым номером (КН) 63:09:0101183:3695 для строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения площадью 590686 кв. м (около 59 га.)». Неудивительно, что дополнительное соглашение было заключено в 2013 г., ведь земельный участок в существующих границах был поставлен на кадастровый учет только 28 сентября 2012 г. Очевидно, его образовали в результате раздела первоначальной территории, предусмотренной для комплексного освоения. Заметим разницу между 64 га и 59 га.
Между тем 29 мая 2015 г. мэрия Тольятти издала постановление № 1743-п/1 «О предоставлении в аренду ЗАО «ФСК «Лада-Дом» земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с КН 63:09:0101183:3695, расположенного по ул. 40 лет Победы, восточнее кварталов 14 и 17 в Автозаводском р-не г. Тольятти». Этим постановлением единый земельный участок под комплексной застройкой площадью 590686 кв. м был разделен на 72 самостоятельных земельных участка. Именно это обстоятельство стало предметом недовольства прокуратуры, поскольку на земельный участок наложено обременение в виде прав участников долевого строительства.
«На весь земельный участок установлено обременение, в силу закона, участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве», — утверждают в надзорном ведомстве. «Данные основания невозможности раздела и предоставления земельных участков содержатся и в самих заключениях структурных подразделений мэрии, готовивших проект постановления. Несмотря на это, постановление было принято», — констатируют в прокуратуре. Кроме того, по утверждениям прокуратуры, ответственными лицами мэрии г.о. Тольятти был нарушен регламент оказания подобного рода муниципальных услуг. В результате на постановление, которое послужило основанием для раздела земельного участка, был принесен прокурорский протест.
Впрочем, есть и еще одно немаловажное обстоятельство, на которое обратило внимание надзорное ведомство. «Согласно проекту раздела земельного участка отсутствуют земельные участки под размещение объектов улично-дорожной сети, объектов социального назначения, территорий общего пользования и т.д.», — говорится в официальной информации прокуратуры. В июне 2015 г. этот же вопрос был поднят на заседании рабочей группы по рассмотрению вопросов, связанных с конфликтными ситуациями в сфере строительства при Думе г.о. Тольятти. Застройщика фактически обвинили в том, что в случае реализации существующего сейчас проекта застройки указанная территория превратится в муравейник, без должного количества социальной инфраструктуры и большим количеством жителей.
Застройщика в данном случае понять можно. Строительство социальной инфраструктуры не приносит дивидендов. Гораздо выгоднее строить либо объекты коммерческой недвижимости, либо жилые дома, состоящие из квартир экономкласса малой площади, но в большом количестве. Однако понять — не значит согласиться с его позицией. Прокуратура продемонстрировала именно это, принеся протест на постановление мэрии Тольятти, разрешающее строительство торгового комплекса на территории квартала «Лесной».
Спорное постановление было издано 26 марта 2015 г. В прокуратуре убеждены, что разрешение на строительство торгового комплекса было выдано незаконно. «При указанных обстоятельствах, т.к. земельный участок предоставлен для строительства комплекса зданий и сооружений жилищного и социального назначения, а торговый комплекс таким зданием или сооружением не является, разрешение на строительство выдано незаконно – не в соответствии с целевым назначением земельного участка», — говорится в официальном сообщении прокуратуры. По мнению надзорного ведомства, выданное разрешение противоречит и существующим документам территориального планирования, в которых четко прописано, что квартал «Лесной» подпадает под зону Ж-4 «Зона многоэтажной жилой застройки». В существующей редакции правил землепользования и застройки строительство торгового комплекса не соответствует ни основному виду разрешенного использования, ни условно разрешенным видам.
Кроме того, по мнению надзорного ведомства, запланированный для строительства объект слишком большой для жилого квартала. «Максимальная торговая площадь магазинов, допустимая к размещению в зоне Ж-4, составляет 3000 кв. м, однако общая торговая площадь здания согласно разрешению на строительство составляет 29770 кв. м, что почти в 10 раз превышает максимально допустимую», – приводит свои доводы прокуратура. В качестве дополнительных доводов прокуратура указала на то, что торговый комплекс планируется построить совсем не там, где это было определено изначально. Учитывая совокупность этих данных, прокуратура принесла протест на разрешение, выданное мэрией. Каким образом будут решаться эти противоречия — покажут ближайшие события. Учитывая, что за проектом «Лада-Дом» могут стоять интересы экс-министра строительства Самарской обл. Павла Донского и министра экономического развития, инвестиций и торговли Самарской обл. Александра Кобенко, впору задуматься о причинах произошедшего. Видимо, лоббисты «Лада-Дома» оказались не всесильными. Вполне возможно, эта ситуация не сулит застройщику ничего хорошего. А дольщикам тем более.
фото: www.kapital.kzобластной аналитический еженедельник «Хронограф»
№22 (550) | 29 июня 2015г.