ТСЖ Тольятти в ловких руках новых игроков рынка управления жилфондом становятся удобным инструментом давления на собственников.

Действующий Жилищный кодекс РФ предусматривает три формы управления многоквартирными домами: управление управляющей организацией (УК), непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). Наиболее прогрессивной формой принято считать ТСЖ.

На бумаге она предполагает, что судьба дома со всеми ее горестями и радостями сконцентрирована в руках собственников — тех самых товарищей, которые от имени созданного на доме юридического лица заключают с коммунальщиками договоры на поставку энергоресурсов, нанимают дворников, электриков и сантехников, рассчитывают квартплату и рассылают квитанции, работают с должниками и пр.

То есть предполагается, что ТСЖ способно жить вполне себе автономно, без вмешательства советчиков, помощников и прочих третьих лиц. Но на практике крупнейшие городские УК, вошедшие в состав Ассоциации ЖКХ г. Тольятти, бьют тревогу. Выяснилось, что ситуация совсем не безоблачная. В нашем городе ТСЖ начинают использовать в своих целях новые игроки рынка управления многоквартирными домами, которые превращают товарищества в инструмент для вхождения на дома, а в дальнейшем, не исключено, и для извлечения собственной выгоды.

Почему жители не в курсе?

Первую показательную историю рассказали «Площади Свободы» жители многоквартирного дома по ул. 40 лет Победы, 124. Весной 2016 года один из собственников 16-этажки заявил о желании объединить владельцев 124 квартир в товарищество. Соседи засомневались: а надо ли? И конечно, стали требовать, чтобы перед проведением общего собрания собственников им представили устав — документ, прописывающий порядок работы ТСЖ, его председателя и правления, со всеми полномочиями и обязанностями.

Будущий председатель исправно кормил людей завтраками, раздавал обещания и рисовал прекрасные картины новой жизни в самостоятельном плавании, но документы не показывал. Естественно, собственников это насторожило, но ТСЖ все-таки было создано. Как полагают жители, не исключено, что не обошлось без фальсификации подписей, но в суде, куда впоследствии обратились собственники, эти доводы не изучались.

Тем временем наступил октябрь 2016 года, и вот тут-то собственники из квитанций узнали: единоличным решением правления ТСЖ, а быть может, и по воле одного лишь председателя дом по ул. 40 лет Победы, 124, был выведен из управления ООО «УК № 1 ЖКХ» и передан на управление в ООО УК «Капитал». Для ООО «УК № 1 ЖКХ» эта новость, кстати, тоже стала полной неожиданностью. ТСЖ о принятии соответствующего решения «старую» обслуживающую организацию о заключенном договоре управления не уведомляло, из Государственной жилищной инспекции Самарской области (ГЖИ) информации о внесении изменений в реестр лицензий не поступало.

Жители, естественно, заволновались, потребовали у председателя объяснений и даже общее собрание собрали. Но председатель на встрече снова сулил золотые горы и обещал райскую жизнь, а вот генеральный директор ООО УК «Капитал», как сообщили «Площади Свободы» жители, тихо стоял за углом дома и на разговор к людям выйти не пожелал. Собеседники «Площади Свободы» не удивляются: вероятно, ему просто нечего было сказать. Да и что говорить, если УК взялась ниоткуда и в такую же безвестность могла уйти в любой момент.

Вдруг откуда ни возьмись

Действительно, по данным портала «Реформа ЖКХ», в управлении ООО УК «Капитал» был всего-навсего один дом — по ул. 40 лет Победы, 124. Сама компания с уставным капиталом 20 тыс. руб., согласно сведениям налоговой инспекции, была зарегистрирована 21 января 2016 года с юридическим адресом в одной из квартир на бульваре Курчатова. Как утверждают жители, с которыми беседовала «Площадь Свободы», активную помощь в «обработке» собственников ООО УК «Капитал» оказывал председатель ТСЖ. Жильцы 16-этажки не исключают, что новоявленный председатель ТСЖ, скорее всего, получил неплохие «премиальные» за перевод дома в новую УК.

С течением временем УК «Капитал» продолжала собирать с жителей квартплату, но никаких видимых и невидимых работ, по словам жильцов, не проводила. А в суде, меж тем, от имени собственников шел процесс о ликвидации ТСЖ и возвращении на дом ООО «УК № 1 ЖКХ». Разбирательства продолжались около полугода, и только с 1 мая 2017 года «старая» обслуживающая организация вернула себе законное право управлять 16-этажкой. Сразу же в доме начался ремонт кровли, тогда как УК «Капитал» бездействовала все полгода.

Новая метла метет по-новому

Похожая ситуация сложилась в ТСЖ по бульвару Королева, 17. Как сообщил «Площади Свободы» руководитель управляющей компании ООО «МАИ+3Н», данная организация успешно обслуживала многоэтажку с 2007 года. Затем, в начале 2016 года, в ТСЖ переизбрали председателя. Он включил в состав правления работника другой УК — ООО «Уютный дом».

По версии руководителя УК ООО «МАИ+3Н», перед новой «командой» в ТСЖ, вероятно, тоже была поставлена задача перевести дом на управление «Уютного дома». Что и было сделано: по данным портала «Реформа ЖКХ», дом по б-ру Королева, 17, с 30 апреля 2016 года был исключен из реестра ООО «МАИ+3Н» и включен в реестр «Уютного дома». Причем на многоэтажку, вспоминает руководитель УК ООО «МАИ+3Н», новая УК заходила чуть ли не в лучших традициях рейдеров: с сотрудниками ЧОПа, срезанием замков с подвалов и чердаков и пр.

Все ли жильцы были согласны на смену управленцев? Вопрос спорный: в ООО «МАИ+3Н» не исключают, что протокол с результатами голосования общего собрания мог быть сфабрикован. По словам руководителя УК ООО «МАИ+3Н», смущает и другое: внося изменения в реестры домов двух управляющих организаций, специалисты ГЖИ руководствовались документами из ООО УК «Уютный дом», не запросив при этом никаких сведений из ООО «МАИ+3Н».

Ситуация, как видим, очень напоминает случившееся на ул. 40 лет Победы, 124. Правда, развивается по иному сценарию: ООО «МАИ+3Н» обратилось в суд с иском к ГЖИ по вопросу неправомерного исключения дома по б-ру Королева, 17, из реестра управляющей организации.

Взять ТСЖ под контроль!

По мнению членов Ассоциации ЖКХ г. Тольятти, государственные и надзорные органы в нынешних условиях не должны делать для ТСЖ поблажек. Для этого, во-первых, необходимо внести изменения в ЖК РФ и обязать председателей товариществ проходить аттестацию по аналогии с директорами управляющих компаний, которые экзаменуются в процессе лицензирования. Также необходимо ограничить полномочия председателя и правления ТСЖ на единоличное принятие решения о заключении договоров управления многоквартирным домом.

В Ассоциации ЖКХ г. Тольятти уверены: подобные решения должны приниматься общим собранием собственников. Наконец, при смене УК или смене способа управления домом необходимо обязательно заключать договоры перевода задолженности населения по коммунальным услугам, чтобы дома уходили вместе с долгами, а не без таковых.

Руководитель ООО УК «Жилстройэксплуатация»:

Ситуация с ТСЖ складывается неоднозначная. Практика показывает, что злоупотреблений в этих структурах не меньше, чем в управляющих компаниях, но люди об этом не шумят. Видимо, руководствуются принципом: ворует председатель — и пусть ворует, все-таки он свой.

А вот если УК копейку лишнюю, а может быть, и не лишнюю взяли — тут же жалобы, письма и т. д. Мы тут — за единый подход. И государственная машина уже начала «обкатывать» и ТСЖ. К ним также приходят различные проверяющие, в случае выявления нарушений выписывают такие же штрафы, как и нам.

И если в УК есть юристы, способные отстоять интересы компании в суде, то в ТСЖ судиться, как правило, некому. На моей памяти уже есть пример, когда товарищество «проглотило» несколько крупных штрафов, которые, соответственно, легли на плечи собственников.

Мы говорим власти: давайте создадим равные условия взаимодействия и не будем одних бить, а других хвалить. И сегодня процесс создания ТСЖ ужесточили. Но, опять же, не всегда соблюдается закон. Для создания ТСЖ сейчас необходимо все подписи собственников собрать, подписать устав всем миром и т. д. Но тем не менее злоупотребления происходят. И здесь уже государственные структуры должны обращать на это внимание.

Руководитель ООО «УК № 1 ЖКХ»:

У новых игроков рынка управления многоквартирными домами появилась возможность хитро заходить на дома через ТСЖ. Как это работает? УК находит в доме нескольких собственников, предлагает им инициировать создание и возглавить ТСЖ, обещает всяческую помощь и дивиденды. Ради легкой наживы собственники поддаются на уговоры, а дальше — дело техники. Сначала все собственники большинством голосов создают ТСЖ, а затем уже правление этого ТСЖ в составе 3-5 человек без уведомления остальных жителей принимает решение о заключении договора с некой УК, которую собственники не избирали.

Зачастую собственники с этим не согласны, и когда понимают, что кто-то все решил за них, обращаются в суды, пытаются добиться правды, но процесс затягивается. Что может произойти с домом за это время — сложно сказать.

Никто не гарантирует, что УК, зашедшая таким образом, не наберет нужную сумму и не обанкротится, оставив жителей и само «прикормленное» правление ТСЖ у разбитого корыта.

Поэтому мы также говорим о том, что в законодательство РФ должны внести изменения, решение о заключении договора управления должно приниматься на общем собрании собственников многоквартирного дома большинством голосов, управлять домами должны профессионалы, чтобы председатели ТСЖ тоже сдавали экзамены, прежде чем занять эту должность.

Генеральный директор ООО УК «Жилой дом»:

ТСЖ активно поддерживаются властью, надзорными и контролирующими органами. Но никто не отслеживает последствия их создания и работы. Путем создания ТСЖ дома уходят в свободное плавание или попадают на обслуживание к случайным УК, что происходит дальше — никого не волнует.

Деятельность ТСЖ не лицензируется, не застрахована. Председателями могут стать случайные люди, что может привести к разного рода проблемам. Председатель ТСЖ умышленно или по незнанию может передать содержание дома случайной УК, которая соберет квартплату и исчезнет вместе с деньгами, оставив жителей с долгами перед поставщиками коммунальных услуг.

Статистику и анализ таких отрицательных примеров никто не ведет, разъяснительной работы тоже нет, поэтому думать должны сами собственники.
Возможно, необходимо создать ресурсный центр, площадку, где жители смогут получить исчерпывающие ответы на вопросы, прежде чем создавать ТСЖ.

Случается, что люди верят на слово, когда к ним кто-то приходит и говорит: «Я возьмусь за ваш дом! Я все сделаю дешево и хорошо!» А кому потом расхлебывать последствия?

На моей памяти есть примеры, что председатели ТСЖ или нанятые ими УК-однодневки исчезали не только с деньгами плательщиков, но и с технической документацией на дома, восстанавливать которую собственники вынуждены были за свои средства, и немалые. Я разговаривал недавно с одним председателем ТСЖ, который целых 7 лет работал по договору с УК и только потом, когда накопил опыт для себя и средства для дома, ушел в самостоятельное плавание и сейчас сам квалифицированно управляет товариществом.

Автор: Иван Дмитриев, газета «Площадь Свободы», mail-ps@mail.ru

Новый город Автозаводский район

фото: Вадим Кондратьев

Оригинал статьи опубликован в газете «Площадь Свободы»
Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ТУ 63 - 00766 от 21.01.2015

 

фото: из открытых источников