Тольяттинцы предпочитают видеть на улице Лесной пустыри с бурьяном вместо новых жилых кварталов и торговых центров.

Во вторник, 18 октября, в актовом зале мэрии г.о. Тольятти состоялись публичные слушания по обсуждению проекта планировки и межевания территории Центрального района, одну часть которой обрамляет граница городского леса, а три другие — улицы Кирова, Лесная и Комсомольская. На основании муниципального контракта от 9 декабря 2015 года ООО «М-Строй» взялось спроектировать, как должна выглядеть в перспективе территория по ул. Лесной от микрорайона, где находится Детская городская больница № 1, и далее вдоль леса, где преимущественно растет бурьян и располагаются заброшенные огороды. Общая площадь проектируемой территории — 83,7 га. Исходя из технического задания за авторством мэрии г.о. Тольятти, проект планировки был изготовлен с учетом его реализации в срок до 2025 года.

Впервые муниципалитет крепко задумался об освоении «садово-огородной» территории вдоль ул. Лесной в начале 2014 года, когда в Тольятти за подписью мэра Сергея Андреева был издан так называемый акт о безземелье. Обсуждались различные варианты развития событий, в том числе и возможность изъятия бесхозных садово-огородных наделов с целью дальнейшего предоставления их многодетным семьям под индивидуальное жилищное строительство. Эта тема весной 2014 года звучала, в частности, в стенах городской думы на заседании профильной комиссии по муниципальному имуществу, градостроительству и землепользованию.

Георгий Нементов, который являлся в тот период главным архитектором г.о. Тольятти, не исключал: освоить поросшую бурьяном землю вдоль ул. Лесной вполне возможно. Единственная проблема — финансы. По словам главного архитектора, градостроители к 2014 году неоднократно обращались в городской бюджет за предоставлением средств на подготовку проекта планировки и межевания территории. Но денег всякий раз не находилось, так что чиновники уже подумывали, не обратиться ли за спонсорской помощью к землевладельцам, чтобы при разработке планов в том числе учитывались и их интересы.

Впрочем, идея со «спонсорством» со стороны собственников земли не увенчалась успехом, зато в 2015 году в бюджете города все-таки нашли 6,5 млн руб. и поручили подготовить проект планировки ул. Лесной частной компании ООО «М-Строй». Но тут уж во главу угла встали интересы мэрии как заказчика и автора технического задания к проекту. А муниципалитет, судя по всему, решил неплохо заработать на выгодной земле рядом с лесом. Исходя из представленных на публичные слушания материалов о земельных участках для многодетных семей чиновники давным-давно забыли. Другое дело, крупные инвесторы и сетевики: торговых и развлекательных центров вдоль ул. Лесной проектом планировки «нарисовано» предостаточно.

Всю распланированную территорию вдоль ул. Лесной проектировщики разделили на три условных участка: северный (в районе Детской городской больницы № 1), центральный (в районе заброшенных садов и огородов), южный (в районе школы-интерната № 5). Как рассказал на публичных слушаниях представитель ООО «М-Строй» Сергей Фролов, в пределах северной части территории, которая преимущественно уже застроена, в дальнейшем предусмотрено строительство ФОКа площадью 1500 кв. метров, реконструкция недостроенного 7-этажного стационарного роддома по ул. Ларина, 2а, с преобразованием его в жилой комплекс площадью 7000 кв. метров. Также в планах — реконструкция Детской городской больницы № 1. За чей счет, правда, совершенно неясно.

Но вот что больше всего возмутило жителей микрорайона. Во-первых, проектировщики каким-то чудом решили построить ФОК ровно на том участке, где сейчас преспокойно функционирует придомовая детская площадка. Во-вторых, буквально впритык к многострадальному недостроенному роддому, который когда-нибудь, наверное, все-таки трансформируется в жилой дом, разработчики проекта планировки предложили построить еще и 9-этажку. Жильцы дома по ул. Тимирязева, 74, недоумевали: какой такой расчет брали за основу проектировщики, когда считали допустимым так уплотнять и без того тесные дворы микрорайона, где и сейчас машинам не разъехаться. «Где будут парковки? Сколько людей будут жить в новых домах? Кто додумался до таких проектных решений?» — людские эмоции зашкаливали. Но все напрасно. Сергей Фролов не дал ни одного вразумительного ответа и даже не смог точно сказать, сколько квартир будет заселено в спорных новостройках.

В пределах центральной незастроенной части проектируемой территории (там, где заброшенные огороды) предусматривается формирование многофункциональной жилой зоны, в состав которой, помимо жилых кварталов, войдет так называемый общественный центр. Его будут формировать многофункциональный торговый комплекс, культурно-развлекательный и физкультурно-оздоровительный центры. Вдоль границы жилой зоны со стороны ул. Лесной, по словам Сергея Фролова, также предусматривается строительство двух административно-торговых комплексов. «Пробивать» территорию будущих кварталов будут прилегающие улицы Карла Маркса, Садовая, Чапаева, Горького, Октябрьская. Их продолжение на территории формируемой жилой зоны обеспечит преемственность инфраструктуры Центрального района, а также прямые просматриваемые выходы к массиву городского леса.

В южной части проектируемой территории предусматривается размещение многоэтажного офисного комплекса, который явится пространственной доминантой у пересечения двух главных улиц района — Лесной и Комсомольской. Также к северо-западу от школы-интерната № 5 предусматривается небольшой гостиничный комплекс («небольшой» — по версии проектировщиков, на самом деле — 7-этажная гостиница. — Прим. ред.).

В части реализации мероприятий генерального плана настоящим проектом предусматривается размещение следующих объектов капитального строительства местного значения: двух дошкольных образовательных учреждений (к югу от центра детский сад на 200 мест и рядом со школой также детский сад на 200 мест), в центре предусматривается школа на 500 мест, офис врача общей практики предусматривается в составе многофункционального торгового комплекса.

Таким образом, концепцией предусматривается формирование многофункциональной жилой зоны, в которой, помимо жилых объектов, находятся места обслуживания и места приложения рабочей силы, — подытожил представитель компании-проектировщика.

Как только закончился доклад, из зала стали раздаваться вопросы. Людей собралось около 60 человек, так что желающих спросить или уточнить подробности оказалось много. И вдруг... Главный специалист отдела комплексного развития территорий департамента градостроительной деятельности мэрии Виктор Дудаков буквально огорошил «слушателей» известием: «Подождите! Не шумите! Вопросы задать можно, но нужно было записаться!» Участники собрания недоумевали. И не зря: до сих пор по предварительной записи на публичных слушаниях звучали только выступления, а вот вопросы задавались докладчикам с поднятой руки. С чего вдруг «предвариловка»? Но ведущий слушаний был непреклонен и начал бодро вызывать записавшихся по списку. Первым к микрофону вышел житель города Алексей Коробов.

— Почему на моем участке возник или собирается возникнуть 7-этажный дом без учета моих интересов как собственника? Таких людей, как и я, среди участников публичных слушаний, судя по поднятым рукам, хватает. По проекту планировки на моем участке в зоне Ж-3, где уже есть строение, планируется построить многоквартирный дом. Как это будет выглядеть? Мне бы хотелось, чтобы дом куда-то отодвинули вместе с предполагаемым дорожным полотном, — обратился к проектировщику мужчина.

— Согласно материалам генерального плана здесь размещается жилой микрорайон. Территориальная зона Ж-3, в которой размещаются дома в 5-8 этажей, — ответил Сергей Фролов.

— Что будет с моим участком? Вы сдвинете дом или собираетесь прямо на моем участке его строить?

— На земельном участке, находящемся в частной собственности, кроме правообладателя данного участка, никто ничего строить не может.

— Тогда скажите, почему при составлении проекта планировки изначально эти вопросы не учли?

— Мы составляли план для цельного развития этой территории. В соответствии с нашей концепцией мы формируем многофункциональную жилую зону.

— Конкретный вопрос: вы уберете дом? Мой участок и строение на нем официально оформлены, налоги я плачу.

— Надо смотреть, где ваш участок. Если он в центре жилого квартала, то это невозможно сделать. Надо разбираться...

— Надо ставить вопрос по-другому, чтобы ответ получили сразу все собственники земельных участков, которые присутствуют сегодня на публичных слушаниях. По техническому заданию проектировщики должны были согласовать с собственниками данный проект планировки? — вмешался в диалог председатель комиссии ТГД по муниципальному имуществу, градостроительству и землепользованию Борислав Гринблат.

Не сразу, не с первой попытки, но Виктор Дудаков все-таки выдавил: «Да, в техническом задании было указано, что проектировщик должен согласовывать план с правообладателями земельных участков». «Согласовали?» — поинтересовался депутат. «Нет», — сухо ответил чиновник.

В принципе, на этом публичные слушания можно было и сворачивать. Стало ясно: за 6,5 млн руб. из средств городского бюджета ООО «М-Строй» не удосужилось выполнить, по сути, ключевой пункт технического задания. Скольких бы проблем удалось избежать, если бы проектировщики заранее встретились с собственниками и землепользователями, поделились с ними своими планами, попытались договориться «на берегу». А вот что теперь делать, непонятно.

По земельным участкам есть вариант выкупа по рыночной стоимости. Есть вариант, когда можно сделать обмен земельных участков, которые необходимы под муниципальные нужды, на другие равноценные земли в черте города. Все эти варианты в дальнейшем мы готовы рассматривать и предлагать, — попытался объяснить возможный план действий Сергей Фролов.

Сроки и порядок! Когда? Сколько? — землепользователи, дачники и те, кто свои огороды еще не оформил в собственность, но ради выгоды явно готов заняться этим делом в режиме «дачной амнистии», жаждали подробностей.

Представители мэрии, заседавшие в президиуме слушаний, предательски молчали, хотя отвечать-то как раз им, а не исполнителям мэрского задания. Но отдуваться в итоге пришлось опять представителю проектировщика.

В соответствии с планом развития данной территории невозможно избежать использования земельных участков, находящихся в частной собственности, для нужд муниципалитета: например, под расширение ул. Лесной, под «пробивку» поперечных улиц, под строительство детских садов и школ. Это тот минимум, который просто необходим. Соответственно, по тем земельным участкам, которые находятся под указанными планируемыми объектами, необходимо в дальнейшем, после утверждения проекта межевания, готовить градостроительную документацию. Как я уже говорил, законодательством допускаются два варианта: либо принудительное изъятие для муниципальных нужд с компенсацией по рыночной стоимости, либо доступный с недавнего времени обмен земельных территорий на равноценные. Возможно, в том же массиве, там достаточно свободных земель для проведения операций по обмену. Подготовку вариантов обмена вам можем предложить как мы, так и любой кадастровый инженер. Вопрос в том, кого вы выберете и с кем будете работать. Но для начала надо рассмотреть территорию, определить, согласовать с собственниками и потом уже этим заниматься. В наше техническое задание по проекту планировки эта работа не входит. Поэтому необходимо провести совещание, определиться с землей и после этого обозначить сроки. Я думаю, в течение месяца-полугода-года этот вопрос можно будет решить, — огорошил дачников и землевладельцев докладчик.

Вот тебе раз! А как же акт о безземелье? И где нищая тольяттинская казна найдет деньги на выкуп участков по рыночной стоимости? Чиновники привлекут инвесторов? Залезут в кредиты? Найдут другой выход? Представители мэрии, повторимся, в этом отношении не проронили ни слова и очень долго и упорно отказывались называть результаты голосования по повестке публичных слушаний. А люди, поняв, что им подсунули сырой проект без малейшего учета интересов жителей, решили добиваться, чтобы планы по строительству на ул. Лесной не были реализованы вовсе. Таким образом, за утверждение проекта планировки проголосовали 2 участника публичных слушаний, против — 55 человек, воздержались 2 человека.

Следом Борислав Гринблат предложил второй вариант: отправить проект планировки на доработку с учетом мнений, озвученных жителями, а затем вновь вернуть документ на публичные слушания. Но и этот номер не прошел: за — 19 человек, против — 36, воздержались — 2. Тем не менее результаты публичных слушаний носят лишь рекомендательный характер, так что окончательное слово за депутатами городской думы, которые по регламенту должны утвердить или отклонить наработки проектировщиков.

Наша справка

Распределение земель в границах проекта планировки и межевания по видам собственности характеризуется так: в муниципальной собственности находится 19 га, в частной собственности — 26,5 га, нераспределенный земельный фонд составляет 36 га. При этом в центральной части рассматриваемой территории находятся заброшенные садоводства «Гидростроевец», «Гражданпроект» и «ВНИИцеммаш». Все три садоводства, по оценкам проектировщиков, насчитывают несколько сотен земельных участков, в том числе те, что не оформлены гражданами в надлежащем порядке, то есть формально являются бесхозными. В сумме все садоводства занимают порядка 20 га.
Сергей Фролов, представитель ООО «М-Строй»:

Вдоль границы городских лесов в пределах территориальной зоны Р-1 (территория озеленения общего пользования) проектом планировки предусмотрена организация единой вытянутой рекреационной зоны — бульвара, также частично выполняющего функции жилых дворов. В пределах зоны Р-1 напротив массива жилой застройки планируется также размещение площадок для игр и для отдыха взрослых. Рекреационная зона при этом предусматривается полностью пешеходной.

По информации проектировщиков, компании ОАО «ПО КХ г. Тольятти», ПАО «Т Плюс», ООО «Волжские коммунальные системы», ПАО «Ростелеком» и ЗАО «Квант» подтвердили наличие технических условий по подключению новых кварталов на ул. Лесной к существующим инженерным коммуникациям.

На территории садоводств, которую планируется реконструировать, предусматривается формирование укрупненных кварталов для будущей застройки. Отдельные земельные участки в составе кварталов выделены проектом для жилых комплексов среднеэтажной застройки (5-8 этажей), отдельные участки (небольшие треугольники, примыкающие к ул. Лесной), выделены для торгово-офисных комплексов.

Юлия Романенко, «Площадь Свободы»
roma-jul@yandex.ru

улица Лесная

фото: Площадь Свободы

фото: из открытых источников