Согласно действующему налоговому кодексу каждый гражданин России обязан уплачивать налоги на получаемую прибыль, к которой в том числе относится и доход от продажи имущества. Его размер составляет 13% от суммы, полученной при продаже.
Узнаем, как правильно рассчитать налог и какие сегодня существуют льготы для налогоплательщиков.
Кто платит, а кто нет?
Платить или не платить налог при продаже имущества зависит от двух факторов: во-первых, от срока, в течение которого оно находилось в собственности продавца и, во-вторых, от его продажной стоимости. «Если квартира находилась в собственности продавца три года и более, то налог с продажи квартиры платить не нужно, – пояснили в государственной налоговой инспекции. – Продажная стоимость имущества в этом случае никакого значения не имеет».
Данная льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, согласно которому от налогообложения освобождаются доходы, получаемые физлицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая (приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее 3-х лет, сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Его размер составляет 13%.
Дата, с которой начинает отсчитываться этот срок, для недвижимости указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, если недвижимость вы приобрели по договору купли-продажи, мены, дарения, ренты, если вы получили квартиру после сноса дома или приватизировали квартиру (это момент регистрации договора в регистрационной палате). Если дом – новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Если вы получили недвижимость по наследству, то срок владения ею исчисляется со дня смерти наследодателя. Если же ваша квартира находится в кооперативном доме, то срок владения недвижимостью считается со дня полной выплаты денежного пая (а не со дня получения свидетельства о регистрации в регистрационной палате).
Как уменьшить налог при продаже недвижимости
При продаже квартиры у продавца есть два законных способа уменьшить доход при расчете налога. Первый — это получить имущественный налоговый вычет.
Сегодня его максимальная сумма составляет 1 млн рублей. Допустим в 2014 году вы решили продать квартиру за 3 млн рублей, купленную в 2012 году за 2,5 млн. В отношении дохода, полученного от ее продажи, вы обязаны предоставить налоговую декларацию за 2014 год. НДФЛ в этом случае будет равен 3 млн – 1 млн х 13% = 260 тыс. рублей.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают 1 млн рублей, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 млн рублей) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 млн рублей предоставляется каждому продавцу в полной сумме.
С учетом расходов
Еще один вариант уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет. Допустим в 2014 году вы решили продать ту же квартиру за 3 млн рублей, купленную в 2012 году за 2,5 млн. Заявив в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, НДФЛ будет рассчитывать следующим образом 3 млн — 2,5 млн х 13% = 65 тыс. руб.
«Когда квартира продается по цене выше чем та, по которой покупалась, собственник получает доход с которого обязан уплатить налог с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами, – поясняют в налоговой службе. – Если расходы больше чем доходы налог с продажи квартиры платить не надо».
Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3-х лет, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру.
Налогоплательщик может выбрать только один из предложенных вариантов – нельзя одновременно воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вычетом расходов. Но чтобы понять, какой способ для вас выгоднее, оцените, сколько вы потратили на покупку квартиры. Больше 1 млн рублей? Тогда вычет расходов будет для вас выгоднее. Имущественным вычетом, как правило, пользуются в том случае, если продаваемая квартира была получена по безвозмездной сделке (в ходе приватизации или досталась по наследству). Впрочем, на практике часто встречается, когда продавец желает указать в договоре меньшую сумму для освобождения от уплаты налогов. Но такой вариант невыгоден для покупателя, потому что в этом случае он теряет деньги при возврате налога.
Налог при продаже авто
При продаже автомобиля ситуация аналогичная. Налог с продажи авто (те же 13% от стоимости), который находился в собственности менее 3-х лет, заплатить необходимо, и его также можно уменьшить, воспользовавшись имущественным вычетом – по закону для автомобилей его размер установлен в 250 тыс. рублей. Если продажная стоимость машины равна или меньше 250 тыс., то налог с продажи автомобиля платить не надо.
Для автомобиля срок, с которого начинается отсчет положенных трех лет, указан в договоре купли-продажи автомобиля (если машина куплена с рук) или справке-счете (если машина куплена в салоне). Дата постановки машины на учет в ГИБДД никакого значения не имеет.
При продаже авто собственник имеет право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с его покупкой. Это предусмотрено подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Причем эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту машины (если она была продана после такого ремонта) или ее тюнингом.
Однако, все расходы должны быть подтверждены документами. Соответственно, налог с продажи автомобиля нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами.
Один немаловажный момент. Многие полагают, что продав одну машину и купив другую, они вправе при расчете налога уменьшить доход на затраты по приобретению новой машины. Такого права у них нет! Затраты на покупку нового автомобиля к доходу от продажи старого никакого отношения не имеют. При расчете налога этот доход может быть уменьшен исключительно на расходы по приобретению проданной машины.
фото: gorodnews.ruИнформационный портал vninform.ru