Дом №56 по улице Революционной вот уже несколько лет находится в центре внимания общественности города, мэрии, руководства области.
Периодически в средствах массовой информации появляются неоднозначные статьи, касающиеся проведения капитального ремонта, работы ТСЖ, которое управляет домом, работы управляющей компании «Жилстандарт», которую правление ТСЖ выбрало для обслуживания жилфонда. В прессе и интернете информация горожанам подаётся самая разнополярная: от умеренно положительной до иезуитски негативной. Для того чтобы расставить все точки над «i», мы решили взять интервью у председателя ТСЖ «Революционная, 56» Сергея Баталова.
– Сергей Викторович, ваш дом вот уже несколько лет постоянно находится в центре внимания горожан и властей, вплоть до губернатора области Меркушкина. Отчего такой ажиотаж?
– Наш дом был построен в 1979 году. Я получил тут квартиру в числе первых счастливчиков. Нам с женой нравилось расположение дома – в центре района, рядом ДКиТ ВАЗа, стадион, Дворец спорта (который тогда еще только строился), парк Победы, детский парк. Детские сады, школы – всё рядом.
О том, что дома такой конструкции не рассчитаны на зимние условия центральной полосы России, я узнал только тогда, когда вплотную занялся проблемами нашего дома в 2007 году. Отказ федеральных властей от проблем ЖКХ и передача этих проблем на плечи жителей вынудили нас создать сначала домовой комитет. Потом, чтобы попасть в региональную программу капитального ремонта, мы создали ТСЖ. То, что наш дом требовал срочного проведения капитального ремонта, подтверждалось экспертными оценками специализированных организаций – геологической, технической. Наше правление добилось, чтобы дом стал первым в очереди на проведение капитального ремонта.
В течение трех лет мы добивались выделения денег от области, и только личное участие Меркушкина помогло разрешить этот вопрос. Сумма, требующаяся для капитального ремонта, – около 200 млн рублей – нам была обещана лично губернатором. Часть этой суммы была выделена в рамках ФЗ-185 в 2013 году, а остальные объемы выполняет региональный оператор в счет будущих платежей. Проект этот масштабный и социально значимый, поэтому и такой интерес к нашему дому.
– Сергей Викторович, некоторые жители жалуются на качество работ, выполненных на первом этапе ремонта. Дескать, не было должного контроля со стороны УК и со стороны ТСЖ…
– По поводу жалоб скажу так. Все эти выпады – это просто попытка «найти крайнего».
Давайте разберемся. Качество выполняемых работ было самым разным – от очень хорошего до очень плохого, в зависимости от конкретного случая. В капремонте участвовали полтора десятка фирм из Тольятти, а это более 200 человек из Самарской и Оренбургской областей! Среди них были и специалисты, и бездельники. Все они – работники подрядчика, утверждённого Самарой сверху. Они не подчинялись и не подчиняются правлению ТСЖ!
Вместе с тем ТСЖ – это не только правление, это ТОВАРИЩЕСТВО, то есть около 2,5 тысяч человек. Однако из этих 2,5 тысяч жильцов реальный контроль над подрядчиками согласились вести только 10–15 активистов. Чтобы прийти в правление и заявить: я, мол, буду контролировать вот установку окон и покраску стен, или, скажем, пересчитывать подвозимый материал, для этого нужна активная социальная позиция, гражданская ответственность.
Но жители в основной своей массе ответственными быть не хотят. Они не хотят проверять наличие работников на объекте или пересчитывать количество установленных кранов. Они хотят попивать пивко перед телевизором или заниматься домашними делами, а потом критиковать активных жильцов за то, что те чего-то недоконтролировали, недоглядели. Удобно быть диванным генералом.
Хорошо, что среди большой массы нашлись те, кто согласился сверять соответствие установленных материалов документам, защищать интересы дома в администрации города, искать специалистов, ездить в Самару к регоператору выбивать очередной транш денег для подрядчика, помогать собирать долги с неплательщиков, разъяснять ситуацию пожилым и одиноким, вылавливать вандалов, разрушающих ремонт.
– Может быть, приведёте конкретные примеры?
– В 2013 году, когда меняли систему отопления и ремонтировали подвалы, у нас в правлении ТСЖ было много претензий к организации работ субподрядчиками, которых нанял генподрядчик – «Департамент ЖКХ». Благодаря жёсткой позиции ТСЖ запуск отопления всех 960 квартир был завершен 5 ноября. Для такого дома это рекордный срок.
Практически все найденные замечания к исполнителям выявлял представитель организации, проводившей строительный контроль. Все это задокументировано и находится у меня в исполнительной документации. Кто пустил утку в газеты про фирму-однодневку – не знаю: эта фирма до заключения с нами договора уже более двух лет работала на рынке! У нас было несколько прокурорских проверок, в ходе которых также прорабатывались все эти вопросы. К нам, к ТСЖ, у прокуратуры вопросов не было.
Кстати, генподрядчик – «Департамент ЖКХ» – в течение трех гарантийных лет устраняет все замечания жителей по качеству. За это время генподрядчик переделал сварку отопления в одной квартире и устранил протечку трубопроводов обратки в 5-м подъезде. Для контроля проведения работ по капитальному ремонту и оперативного принятия решений ТСЖ мы создали комиссию по капитальному ремонту. Эта комиссия собиралась практически еженедельно. Качество работ в подвалах и на чердаке также проверяли специалисты УК «Жилстандарт», ведь им предстояло дальше обслуживать все системы.
При замене элементов системы водоснабжения в 2014 году во всех квартирах, собственники которых обратились к нам с претензиями, мы заставили подрядчика выполнить их требования и пожелания, вплоть до полной переделки уже смонтированного оборудования.
– Жители жалуются на то, что после капремонта в квартирах зимой стало холодно.
– Эти жалобы совершенно обоснованны. До капремонта все системы, регулирующие температуру воды, собственно, не работали, и в систему отопления поступала вода с завышенной температурой, что в итоге приводило к переплатам. Так происходило потому, что конструктивно наш дом не рассчитан на зимние условия центральной полосы России. Во время капитального ремонта были установлены автоматизированные узлы учета тепловой энергии, которые теперь уменьшают температуру горячей воды в системе отопления, если на улице температура повышается до минус 5 градусов. Затем совместно с УК «Жилстандарт» мы провели исследования теплопотерь нашего дома через наружные стены и поняли, что нужно уменьшать теплопотерю. В результате нас услышал и понял губернатор и нашему дому предоставили возможность провести полномасштабное утепление фасадов. После этого значительно снизятся теплопотери и, как следствие, плата жителей за отопление. Кстати, работы по обогреву дома еще не завершены на 100%, сейчас идет настройка узлов управления – длительная скрупулезная, сложная работа. Предлагаю любителям критики подключиться к работе ТСЖ на данном этапе, чтобы совместно проконтролировать работы по утеплению стен!
– После окончания работ по замене всех инженерных сетей, в том числе водоснабжения, на доме выросла плата за горячую воду, появилась оплата за общедомовые услуги, появились графы за перерасчет коммунальных услуг…
– Как объяснить увеличение стоимости горячей воды? Такого понятия как «цена» или «стоимость» горячей воды у ресурсоснабжающей организации, например ТЕВИСа, не существует. Нам продают химически очищенную воду, тариф на которую устанавливает Самара, на сегодня 33 рубля за 1 куб. м, и теплоэнергию, тариф на которую также устанавливает Самара, на сегодня 1342 рубля за 1 Гкал. Сколько дом потребил воды в куб. м и сколько при этом потребил Гкал, показывают общедомовые счетчики. В Тольятти нет двух домов с одинаковыми затратами по ГВС. Несложный арифметический расчет по определению суммарной стоимости горячей воды может сделать практически каждый собственник, для этого в квитанции указываются все общедомовые данные. УК «Жилстандарт» начала применять этот расчет после окончания замены всех инженерных сетей, как и договаривались с правлением в феврале 2011 года. До этого управляющая компания по просьбе правления ТСЖ производила начисления исходя из заниженного норматива, установленного мэрией Тольятти в 2007 году, и ежемесячные доначисления по факту, как требует постановление № 354, не производила, так как инженерные сети были в ужасном состоянии и произвести точные расчёты не представлялось возможным.
Во-вторых, общедомовые услуги появились тоже в соответствии с постановлением № 354, так как это разница между суммой показаний, переданных жителями, и показаниями общедомовых приборов учета. Кроме действительно общедомовых затрат сюда также входит отсутствие данных некоторых жителей плюс банальное воровство. УК «Жилстандарт» периодически проводит рейды по проверке квартирных приборов учета. Но несовершенство законодательной базы мешает проводить полноценную проверку – жители не пускают проверяющих в квартиру, в некоторые квартиры проверяющие несколько месяцев не могут попасть, а в некоторых квартирах жители отсутствуют постоянно и т.д.
В-третьих, некоторые собственники длительно не подавали показания, и им начислялся норматив в соответствии с постановлением № 354, а потом, когда, например, через полгода собственники «просыпались» и подавали показания, им возвращали ранее начисленные деньги, делая перерасчет всем остальным жителям. Это продолжалось почти 8–10 месяцев. Сегодня таких жителей стало мало, сумма перерасчета в общедомовых услугах почти не видна.
– Но почему нельзя оставить нормативную стоимость горячей воды, как в других домах?
– Во-первых, во многих домах плату за воду начисляют по факту, как и у нас. Во-вторых, образующуюся разницу между фактической и заниженной нормативной стоимостью теплоэнергии в горячей воде некоторые УК начисляют в отоплении, а это противоречит постановлению № 354, и по существу от такого подхода страдают одиноко проживающие жители, в основном – пенсионеры, которые стараются экономно расходовать воду. Поясню на примере (каждый житель может просчитать по имеющимся квитанциям): наш дом за 11 месяцев в 2015 года потребил 31 405 куб. м ХОВ, при этом тепловой энергии в ней – 4634 Гкал. Если применить норматив 0.078 Гкал на 1 куб. м, то в отопление необходимо перевести:
4634 – (31 405х0,078) = 2184 Гкал или (в ценах 2015 г., первое и второе полугодия) = 2 817 786 руб.
Например, квартира № 255 площадью 43,7 кв. м, с экономными хозяевами, за те же 11 месяцев первого и второго полугодия 2015 г.
Она потребила 21,1 куб. м горячей воды по квартирным показаниям. По фактической стоимости начислено в квитанциях 4812 руб. Если начислять по нормативу, то картина такая: 13,8 х 127 (I полугодие) + 7,3 х 137 (II полугодие) = 2752 рубля.
В отопление для данной квартиры будет доначислено 2 817 786 / 42 621 х 43,7=2889 руб. Итого горячая вода для кв. № 255 обойдется в 2752 + 2889 = 5641 рубль, или на 830 рублей больше, чем при расчете по факту.
А теперь посмотрим на примере кв. № 660 площадью 42,8 кв. м, которая израсходовала за I и II полугодие 2015 года 68,7 куб. м горячей воды. По фактической стоимости начислено 15 058 рублей. Если начислять по нормативу, то картина такая:
48,2 х 127 (I полугодие) + 20,5 х 137(II полугодие) = 8930 рублей.
В отопление для данной квартиры будет доначислено 2 817 786 / 42 621*42,8 = 2829 рублей. Итого горячая вода для кв. № 660 обойдется в 8930 + 2830 = 11 760 руб., или на 3298 руб. меньше, чем при расчете по факту, т.е. он в шоколаде, за него доначислят пенсионерам (которые стараются максимально экономить горячую воду).
Показательно!!!
– Да, весьма.
– Добавлю, что при расчете по факту жители стараются экономнее расходовать воду, чем при расчете по нормативу, и в итоге абсолютная квартплата за горячую воду ниже, чем при расчете по нормативу. Я сравнил два одинаковых дома – Гая, 25, и Революционная, 56, взяв для сравнения усредненные данные за 2014 год по одному жилому блоку. Они в наших домах абсолютно одинаковые. Так вот, суммарная квартплата за ГВС в нашем одном жилом блоке ниже на 405 000 рублей, чем в аналогичном блоке Гая, 25, где расчет в течение 2014 года УК «Уютный дом» производила по нормативу. А это деньги из кармана жителей!!!
– Сумма немалая! Давайте перейдем к другим вопросам. Что произошло на доме и почему в некоторых газетах появилась информация, что жители отказываются от ТСЖ и хотят довериться новой управляющей компании? Мне некоторые жители говорили, что с декабря этого года дом переходит под управление УК «Уютный дом». Что вы знаете об этом?
– Для меня это был шок. Нет, не по поводу сегодняшних высказываний. А раньше, год назад. Тогда кучка женщин, возглавляемая инициативной дамой нашего дома госпожой Янченко, вдруг начала на всех углах обвинять меня и правление в полном бездействии, что мы ничего для дома, для жителей не сделали, что мы выбрали самую дорогую компанию в городе, что наша УК готовится стать банкротом, что деньги, собираемые по коммуналке, УК вкладывает в строительство мусорозавода, и в прочей ерунде. В мае-июне этого года эта «Инициативная группа» (ИГ) ходила по всем квартирам в нашем доме и, как мантру, в каждой квартире повторяла все эти высказывания. Я даже вынужден был подать на эту госпожу в суд за публичные обвинения в воровстве и бездействии, которые она распространяла вплоть до высказывания в телеэфире ВАЗ ТВ. Однако наша судебная система не сочла эти выпады унижением моего достоинства: якобы это оценочные суждения отдельных жителей, и они не могут быть наказаны. Как будто ложь и мнение – это одно и то же!
Обещая жителям несбыточное снижение квартплаты за горячую воду, не желая слушать и вникать во все то, что я сейчас вам рассказываю, они, якобы обойдя 53% жителей и собрав 77% голосов от принявших участие, выпустили протокол с отказом жителей от управления домом и передачей функции управления в УК «Уютный дом».
С таким яростным, тупым мракобесием я, честно говоря, встречаюсь впервые. Они не желают слушать ни одного объяснения, не желают видеть ни одной цифры. Не желают ни считать, ни разбираться, ни слушать. Они не предъявили ни одной системной претензии нашей управляющей компании. Не предъявили ни одной обоснованной претензии к деятельности ТСЖ, вообще ничего. Ни разу не были в УК «Жилстандарт», не обсудили ни одного вопроса.
Честно говоря, уже думаю, а не бросить ли всё: пусть жители, которым нет дела до ТСЖ, попереплачивают годик-другой за коммунальные платежи. Но останавливает меня то, что мне тоже в этом доме жить, что есть жители, которые доверили управление домом ТСЖ. Да и жаль отдавать хапугам всё то, на что положено столько нервов, здоровья и сил! Я иногда оглядываюсь и думаю, неужели у нас все получилось? Все инженерные системы в доме заменили, модернизировали систему ГВС, переведя ее на закрытую систему, что позволит еще больше экономить в квартплате. Добились утепления всего фасада дома, добились замены лифтового оборудования. Наш дом единственный в области, если не во всей России, который добился такого комплексного проведения капитального ремонта, причем около 150 млн рублей вкладывает региональный оператор Фонд капитального ремонта! С жителей требуется только ежемесячно оплачивать начисляемую сумму за капитальный ремонт.
В начале июня этого года губернатор Н.И. Меркушкин выполнил свое обещание и приехал к нам на Революционную 56, посмотреть, как идет ремонт, который он фактически пролоббировал для нашего дома. По итогам встречи он принял решение продолжить капитальный ремонт дома – провести полное утепление фасада, заменить лифтовое оборудование.
Читайте: Николай Меркушкин: Тебе, Сергей Викторович, я доверяю. Не подведи!
фото: ТНДля реализации этого решения в соответствии с ЖК РФ и ГД 60 Самарской области мы провели в июле–сентябре 2015 г. голосование, в котором приняли участие более 80% жителей. При этом мы поставили и вопросы по восстановлению способа управления через ТСЖ, и отказ от одиозной компании «Уютный дом». Нас поддержало абсолютное большинство жителей – более 70%.
– Откуда взялись на доме жители, которые радостно восклицают у подъездов: «Наконец-то мы будем в «Уютном доме»?
– Знаете, все то, что происходит в нашем доме, очень похоже на события мирового масштаба. Помните, как после атаки 11 сентября на американские небоскребы, где погибло несколько тысяч жителей, нам по ТВ показывали кадры из лагерей беженцев на арабском Востоке, которые радовались, плясали и т.д. Главная причина всех этих явлений – недостаток цивилизации, необразованность, нежелание слышать и понимать друг друга.
Наша кучка «ИГ» тоже в основном из таких состоит. Взять, например, жительницу кв. 45. Она, когда еще только ремонт начинался, в 2013 году, ходила по всему дому, по всем подъездам и убеждала жителей, что Баталов врет, Путин подписал 5% софинансирования, а 10% Баталов берет себе в карман. Всё это было бредом, но ведь находились и те, кто в этот бред тогда поверил! Другая жительница кв. 255, на примере которой я показал начисления за ГВС, до сих пор бомбардирует ГЖИ и другие инстанции с обвинениями, что у нас незаконно рассчитывается ГВС. Никакие документы и расчеты, показывающие, что ТСЖ право, её не убеждают. На собраниях она кричит: «Я все равно вас посажу в тюрьму!»
Что можно еще сказать? Эта кучка «ИГ» постоянно ищет какой-то компромат на нас, на управляющую компанию. Часть жителей психологически, конечно, поддаётся такому наглому, циничному давлению. Так ломались немцы в Германии во время прихода к власти нацистов. Доходит до того, что некоторые выбранные жителями члены ревизионной комиссии отказываются работать над проверкой деятельности ТСЖ, мотивируя тем, что на них давят члены «ИГ», которые говорят в адрес ответственных собственников: «Продались, задницу лижете» и так далее. Кстати, уже упоминавшуюся госпожу Янченко жители выбрали в ревизионную комиссию, чтобы она могла бы проверить документы и объективно доложить результаты собственникам. Но Янченко отказалась участвовать в проверках, а на отчетном собрании она с вызовом говорила: «Я не собиралась играть по их правилам». Опять бред. Проверить документы, доложить собранию – это не в их планах. Легче просто голословно кричать и распространять разные обвинения, домыслы и не нести никакой ответственности за свои слова.
Когда я увидел, что подобные неадекваты сожгли только что установленный новый стеклопакет в лифтовом холле, у меня сердце зашлось. Это же какую надо иметь ненависть ко всему, что мы делаем, чтобы вот так отвечать в злобном бессилии.
Но самое главное, что эту кучку «ИГ» активно использует управляющая компания «Уютный дом». Как нам стало известно, эта компания еще в начале 2014 года запланировала захватить наш дом под свое управление. Через «ИГ» эта компания распространяла листовки в нашем доме с обещаниями сократить плату за коммунальные услуги в каждой квартире. Тоже бред. Сократить плату за коммуналку можно, только сократив затраты ресурсов. Чем ТСЖ и УК «Жилстандарт» занимаются все это время. С 2011 года сократились затраты на ХПВ с 123 000 куб. м до 80 000 куб. м в год, ХОВ – с 67 000 куб м. до 33 000 куб. м в год, тепловой энергии – с 15 000 Гкал до 10 000 Гкал в год. Это реальные результаты. Любой специалист может подтвердить мои слова.
Да, квартплата все время растет, но она растёт везде! Разве ТСЖ виновато, что тариф на 1 Гкал с 800 руб. в 2010 г. вырос до 1342 руб. в 2015-м, и так на все ресурсы? Если бы ТСЖ совместно с УК «Жилстандарт» не занимались снижением затрат энергоресурсов, то квартплата была бы сегодня выше почти в 1,5–2 раза.
– Но все-таки не могут же такие активные настроения жителей возникать без причины, на пустом месте?
– Когда мы узнали, что наш дом планирует захватить УК «Уютный дом», нам стало понятно, что за всем этим стоят деньги, вероятно, большие. Во время проведения нашего голосования по капремонту и принятия решения об отказе от услуг «Уютного дома» мы пригласили на заседание правления ТСЖ «Революционная, 56» с активом дома директора упомянутой компании Плаксина. В течение примерно двух часов мы вели откровенный, прямой диалог. Предъявили наши расчеты. Показали наши методы управления домом, нам нечего было скрывать. При уходе мы услышали из уст Плаксина, что он не ожидал увидеть такой сплоченный и деловой актив дома, думал, что у нас все заброшено и идет на самотек. «Я ошибался». Это его последние слова.
Но события последних дней показывают, что он не оставил попыток захватить наш дом. При этом используется всё та же «ИГ» нашего дома. Один из идеологов «ИГ» госпожа Локтева подала в суд, чтобы оспорить решения собственников. Я видел её иск. В нем она обосновывала свою позицию тем, что ее не привлекали к голосованию, не давали никаких документов, якобы о том, что идет заочное собрание, она узнала только тогда, когда увидела протокол. Более наглой и циничной лжи, направленной в адрес официальных органов, я еще не встречал. Ей еще в августе по почте с уведомлением (!!!) был направлен пакет всех документов, с уведомлением, бюллетенем голосования и другими документами. И она его получила, расписалась на почте (!!!), а в иске пишет, что ничего не знала.
Вообще ложь, клевета, оговоры – вот весь спектр, которым пользуется эта «ИГ», чтобы продать наш дом компании «Уютный дом».
– Но в средствах массовой информации с завидной периодичностью повторяется информация о больших долгах вашей управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями. Такая же информация подтверждается и на сайте ТЕВИСа. Как вы это прокомментируете?
– С самого начала нашей совместной работы с УК «Жилстандарт» мы декларировали, что хотим, чтобы нашим домом управляла лучшая УК города. Но таких не существует. Ее надо сделать совместными усилиями УК – ТСЖ.
То, что УК «Жилстандарт» имеет большие долги перед ресурсоснабжающими организациями и что эту тему постоянно использует в своих целях наша «ИГ», нас, конечно же, очень напрягает. Правление ТСЖ неоднократно приглашало директора УК на свои заседания, вело рабочие переговоры по этим вопросам и с ресурсоснабжающими организациями. Бухгалтер ТСЖ неоднократно требовала и получала акты сверок УК и ТЕВИС, УК и ТЭК. Все эти вопросы на постоянном контроле в правлении. Практически все долги, и это подтверждается всеми имеющимися документами и информацией, – это неплатежи населения, в основном проживающего в бывшем втором комплексном общежитии, которое перешло под управление УК «Жилстандарт». Недоплата ресурсникам от собранной суммы составляет на настоящее время менее 1%!
Хочу добавить, что информационная система, разработанная в УК совместно с ТСЖ, уникальна по своей открытости. Правление может следить за каждым рублем, собранным УК и потраченным на нужды дома. Даже министр ЖКХ Самарской области Крайнев, которому я показывал ее в работе, сказал, что ничего подобного он не видел. Такого нет ни в одной УК города и области.
Что касается отношений с ресурсниками, то уже с ноября 2015 года достигнута договоренность и реализовано расщепление платежей. Это означает, что сумма, уплаченная любым собственником по квартплате, автоматически делится и направляется по статье содержания на счет УК, по коммунальным статьям на счета ресурсников. И УК этих денег не видит и использовать по своему усмотрению не может.
– Не могу не спросить о ваших дальнейших планах. Капитальный ремонт когда-нибудь закончится, надо будет что-то делать дальше. Можете поделиться вашими планами?
– Да, капремонт когда-нибудь закончится. У нас остается под вопросом только кровля. Наши планы делятся на оперативные и стратегические. Оперативные – это то, что еще надо сделать в доме для улучшения комфортности проживания жителей.Начали делать современный косметический ремонт лифтовых холлов на всех этажах. В планах сделать современный интерьер в холлах первого этажа.
Наш дом, как подтвердил губернатор, – это лицо Автозаводского района, а наш район – это лицо города. В 2017 году отмечается 50-летие автозавода. Президент при встрече с Меркушкиным подтвердил обещание помочь в благоустройстве города. Надеемся, что вместе с региональным оператором – Фондом капитального ремонта – сделаем наш дом действительно лицом города. Цветографику согласовали с главным архитектором города Шишкиным.Наши стратегические планы – подготовить неравнодушных собственников, чтобы они достойно продолжали начатое нами и не продали наш дом в недобросовестные руки.
фото: ТН«Тольяттинский навигатор»